재산세·보유세 계산기

시가 13억 400만원과 13억 500만원 사이에서 재산세가 +16.2% 뛴다

1세대 1주택 특례세율은 공시가격 9억원 이하에만 적용됩니다. 이 계산기가 시가에서 공시가격을 추정할 때 쓰는 공동주택 현실화율 69%로 환산하면 그 경계는 시가 약 13억 435만원입니다.

시가 13억 400만원이면 추정 공시가격 899,760,000원으로 특례 구간에 남아 재산세 계열(본세·도시지역분·지방교육세) 합계가 1,511,395원인데, 13억 500만원이면 공시가격 900,450,000원으로 경계를 넘어 표준세율이 적용돼 1,756,256원이 됩니다.

시가는 100만원 차이인데 세금은 244,861원 차이가 나고, 본세만 보면 787,122원에서 990,810원으로 +25.9%입니다. 공시가격이 이 선 근처라면 추정치 대신 공시가격알리미의 실제 금액을 입력해야 어느 쪽인지 판정됩니다.

공시가격 1원 차이로 과세표준이 300만원 움직이는 지점이 둘 있다

공정시장가액비율은 공시가격 3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 초과 45%로 계단식인데, 이 비율은 초과분이 아니라 공시가격 전체에 곱해집니다.

그래서 공시가격 300,000,000원의 과세표준은 129,000,000원이지만 300,000,001원이면 132,000,000원으로 뛰고, 재산세 계열 합계도 299,400원에서 307,200원으로 7,800원 오릅니다.

6억원 경계에서는 과세표준이 264,000,000원에서 270,000,000원으로 6,000,000원, 합계가 787,200원에서 810,000원으로 22,800원 움직입니다. 비율 차이 1%p는 작아 보여도 곱해지는 밑수가 수억원이라 1원 경계에서 만원 단위 차이가 생깁니다.

종부세 진입 직후 실제 고지액은 세율표대로 계산한 금액의 61% 수준이다

1세대 1주택 기본공제 12억원을 현실화율로 되돌리면 종합부동산세가 시작되는 시가는 약 17억 3,913만원입니다. 시가 17억 5,000만원이면 추정 공시가격 1,207,500,000원으로 공제를 7,500,000원 넘고, 세율표를 그대로 적용한 종부세는 22,500원입니다.

여기서 같은 과세표준에 이미 매겨진 재산세 8,100원을 공제하므로 농어촌특별세를 더한 실제 종부세는 13,824원에 그칩니다. 시가 18억원에서도 세율표상 126,000원 중 45,360원이 중복분으로 빠져 77,414원만 남습니다.

연 보유세 총액은 2,626,749원에서 2,786,594원으로 이어지므로, 공제선을 갓 넘은 구간에서 세액이 계단처럼 뛰지는 않습니다.

같은 시가 20억원이라도 단독주택 재산세는 아파트보다 -27.8%

시가에서 공시가격을 추정할 때 이 계산기는 공동주택 69%, 단독주택 53.6%의 현실화율을 씁니다. 그래서 시가 20억원의 추정 공시가격이 아파트 1,380,000,000원, 단독주택 1,072,000,000원으로 308,000,000원 갈립니다.

재산세 계열 합계는 아파트 3,094,200원, 단독주택 2,234,880원이고, 공시가격 격차(-22.3%)보다 세금 격차(-27.8%)가 더 큽니다 — 누진 구조라 밑수가 줄면 세금은 그보다 빨리 줍니다. 다만 이 비교는 재산세 계열에 한정됩니다.

단독주택은 이 계산기가 특례세율과 종부세를 계산하지 않는 범위이고, 아파트 쪽은 같은 시가에서 종부세 331,776원이 더 붙어 연 3,425,976원이 됩니다. 현실화율은 전국 평균 가정이라 실제 개별 공시가격과는 차이가 있습니다.

공제율 80%를 다 받아도 연 보유세는 -18.8%만 줄어든다

고령자 공제(70세 이상 40%)와 장기보유 공제(15년 이상 50%)는 합산 80% 상한까지 종부세에서 차감됩니다. 시가 25억원 아파트를 50세·보유 0년 조건으로 돌리면 종부세(농특세 포함) 1,245,600원, 연 보유세 5,302,350원입니다.

같은 주택을 70세·보유 15년으로 바꾸면 공제율 80%가 적용돼 종부세는 249,120원(-80.0%)이 되지만, 연 보유세는 4,305,870원으로 -18.8%에 그칩니다. 공제가 종부세에만 걸리고 재산세 계열 4,056,750원은 나이·보유기간과 무관하게 그대로이기 때문입니다.

이 가격대에서는 보유세의 77%가 애초에 공제 대상이 아니라서, 공제율만 보고 기대한 절감액과 실제 절감액이 크게 벌어집니다.

전년 공시가격 칸 하나가 과세표준을 38,970,000원 깎는다

주택 재산세에는 직전 연도 과세표준 상당액에 5%를 더한 금액을 올해 과세표준의 상한으로 두는 규정이 있습니다. 시가 12억원 아파트의 올해 추정 과세표준은 372,600,000원인데, 전년 공시가격을 7억원으로 입력하면 상한이 333,630,000원으로 계산돼 과세표준이 333,630,000원으로 내려갑니다.

본세는 674,100원에서 537,705원으로, 재산세 계열 합계는 1,330,560원에서 1,112,328원으로 218,232원(-16.4%) 줄어듭니다. 이 칸을 비우면 상한 자체가 적용되지 않으므로, 공시가격이 한 해에 크게 오른 주택일수록 빈칸 상태의 결과가 실제 고지액보다 높게 나옵니다.

지난해 고지서나 공시가격알리미에서 한 줄만 찾아 넣으면 되는 차이입니다.

전년 재산세 100만원을 넣으면 종부세 996,480원이 0원으로 사라진다

종부세 세부담상한은 전년 재산세와 종부세를 합한 금액의 150%를 올해 재산세·종부세 합계의 천장으로 삼습니다. 시가 25억원 아파트를 전년 세액 없이 계산하면 본세 2,475,000원에 종부세 996,480원이 얹혀 연 5,053,230원입니다.

여기서 전년 재산세만 100만원으로 입력하면 천장이 1,500,000원으로 잡히는데, 올해 본세 2,475,000원만으로 이미 그 금액을 넘어 종부세 830,400원이 전액 깎이고 연 보유세가 4,056,750원(-19.7%)이 됩니다.

상한은 재산세를 낮추지 못하고 종부세만 0까지 끌어내리는 장치라, 전년 세액이 낮았던 주택일수록 이 칸의 유무가 결과를 통째로 바꿉니다.

시가가 6배가 되는 동안 보유세는 19.5배가 된다

연 보유세를 시가로 나눈 실효 부담률은 시가 5억원에서 0.072%(연 360,840원, 월 30,070원), 15억원에서 0.142%(연 2,131,650원), 30억원에서 0.235%(연 7,049,124원, 월 587,427원)입니다. 가격은 6배인데 세금은 19.5배, 부담률로는 3.3배로 벌어집니다.

특례세율 이탈, 종부세 진입, 누진 구간 상승이 차례로 겹치기 때문이며, 종부세가 연 보유세에서 차지하는 몫도 15억원까지는 0원이다가 30억원에서는 2,029,824원으로 전체의 29%까지 올라갑니다.

고지서의 49%는 재산세 본세가 아니다

기본값인 시가 12억원 아파트의 재산세 본세는 674,100원입니다. 여기에 과세표준 372,600,000원에 0.14%를 곱한 도시지역분 521,640원과 본세의 20%인 지방교육세 134,820원이 붙어 고지액이 1,330,560원이 됩니다. 도시지역분 하나가 본세의 77%에 이릅니다.

세율 0.14%가 이 구간 특례세율 0.35%의 40%에 달하는 데다, 본세와 달리 누진공제 없이 과세표준 전체에 곱해지기 때문입니다. 특례세율로 본세를 낮춘 효과가 도시지역분에서 상당 부분 상쇄되는 구조라, 세율표의 0.35%만으로 어림하면 실제 고지액의 절반 수준밖에 잡히지 않습니다. 도시지역 밖 주택이면 이 항목이 빠져 808,920원이 됩니다.

위 발견의 계산 기준

위 금액은 전부 이 페이지의 재산세·종부세 계산기를 같은 조건(1세대 1주택 단독명의 아파트, 도시지역, 따로 적지 않으면 소유자 45세·보유 5년)으로 실행한 값이고, 산문에 손으로 적은 숫자는 없습니다.

세율·공정시장가액비율·현실화율은 2026-07-10 확인 기준이며, 재산세 공정시장가액비율은 2024년 고시(43%·44%·45%)가 유지된다는 전제로 계산합니다. 이후 고시가 달리 나오면 위 수치도 함께 바뀝니다.

시가에서 추정한 공시가격은 전국 평균 현실화율을 적용한 근사치라 개별 주택의 실제 공시가격과는 차이가 있으므로, 경계 근처 판정은 공시가격알리미의 실제 공시가격으로 다시 계산해야 합니다.

1단계: 시가에서 공시가격, 그리고 과세표준으로

보유세의 출발점은 공시가격입니다. 공시가격을 모르면 시가에 현실화율(아파트 평균 약 69%, 단독주택 약 53.6%)을 곱해 추정할 수 있지만, 부동산공시가격알리미에서 내 집의 실제 공시가격을 확인하는 것이 정확합니다.

재산세 과세표준은 공시가격에 1세대 1주택 공정시장가액비율을 곱해 구하는데, 공시가 3억원 이하 43%, 3억~6억원 44%, 6억원 초과 45%가 적용됩니다. 여기에 직전 연도 과세표준의 5%를 한도로 하는 과세표준상한제가 있어 공시가격이 급등해도 과표는 완만하게 오릅니다.

2단계: 재산세율 — 9억 이하는 특례세율

재산세 일반세율은 과세표준 구간별로 0.1%~0.4% 누진 구조입니다. 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택은 특례세율이 적용되어 구간별로 0.05%~0.35%로 일반세율보다 각 0.05%p씩 낮습니다. 예를 들어 과세표준 2억원이면 일반세율로는 0.25% 구간(누진공제 18만원)이 적용되지만, 특례 대상이면 0.2% 구간으로 계산되어 세액이 줄어듭니다.

재산세는 7월과 9월에 절반씩 나뉘어 고지됩니다.

3단계: 재산세에 따라붙는 부가세

재산세 본세 외에 도시지역분과 지방교육세가 함께 고지됩니다. 도시지역분은 과세표준의 0.14%로, 국토계획법상 도시지역에 있는 주택(대부분의 아파트)에 부과됩니다. 지방교육세는 재산세 본세의 20%입니다. 본세가 30만원이라면 지방교육세 6만원이 더해지는 식이라, 고지서 총액은 본세만 계산했을 때보다 눈에 띄게 커집니다.

이 계산기는 세 항목을 모두 분리해 보여주므로 고지서의 각 줄과 대조해 볼 수 있습니다.

4단계: 종합부동산세 — 공시가 12억 초과부터

1세대 1주택자는 공시가격에서 기본공제 12억원을 뺀 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 종부세 과세표준을 구합니다. 공시가격이 12억원 이하면 종부세 대상이 아닙니다. 세율은 과세표준 3억원 이하 0.5%부터 94억원 초과 2.7%까지 7단계 누진이며, 같은 과표에 이미 부과된 재산세액을 공제해 이중과세를 조정합니다.

여기에 종부세액의 20%가 농어촌특별세로 추가되고, 전년도 재산세+종부세 합계의 150%를 넘지 않는 세부담상한이 적용됩니다.

5단계: 고령자·장기보유 세액공제

1세대 1주택 종부세는 나이와 보유 기간에 따라 큰 폭의 세액공제를 받습니다. 고령자 공제는 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%이고, 장기보유 공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다. 두 공제는 합산 적용되며 상한은 80%입니다.

예를 들어 70세에 15년 보유한 1주택자는 40% + 50% = 90%가 아닌 상한 80%를 공제받아 종부세가 5분의 1로 줄어듭니다. 은퇴 후 장기 거주자의 보유세 부담을 크게 낮추는 핵심 장치이므로 반드시 반영해 계산해야 합니다.