주택 중개보수 계산기

매매가 1만원 차이로 중개보수가 900,040원에서 1,500,060원까지 뛴다

매매 상한요율은 구간마다 0.1%p씩 오르는데, 이 요율이 초과분이 아니라 거래금액 전체에 곱해집니다. 그래서 구간 경계를 1만원 넘기는 순간 보수가 계단처럼 뜁니다.

9억원 직전 3,599,960원 → 9억원 4,500,000원, 12억원 직전 5,999,950원 → 12억원 7,200,000원, 15억원 직전 8,999,940원 → 15억원 10,500,000원입니다. 뛰는 금액은 각각 900,040원, 1,200,050원, 1,500,060원으로, 경계가 높을수록 커집니다.

실효요율로 보면 0.4%에서 0.5%로 한 칸 올라서는 것인데, 금액으로는 거래금액이 1만원 오르는 사이 보수가 그 90배만큼 늘어나는 셈입니다. 9억원·12억원·15억원 언저리에서 가격을 협의 중이라면, 경계 아래로 맞추는 것이 보수 협의보다 확실한 절감입니다.

매매가가 4,000만원 오르는 동안 중개보수가 800,000원에서 꿈쩍도 하지 않는 구간

5,000만원 이상 2억원 미만 구간은 상한요율 0.5%에 한도액 800,000원이 함께 걸려 있습니다. 두 값이 만나는 지점을 1만원 단위로 찾으면 1억 6,000만원이고, 그 위로는 요율을 곱한 값이 한도액을 넘어 보수가 800,000원으로 고정됩니다. 이 고정은 다음 구간 요율 0.4%가 한도액을 다시 넘어서는 2억 1만원까지 이어집니다.

즉 매매가 1억 6,000만원과 2억원의 보수가 둘 다 800,000원입니다. 그 사이 4,000만원 구간에서 실효요율은 0.5%에서 0.4%로 내려갑니다. 거래금액이 커지는데 부담률은 낮아지는 유일한 구간입니다. 2억 1만원에서 보수가 800,040원으로 다시 움직이기 시작하지만, 이 지점의 실효요율 0.4%는 구간 시작점보다 여전히 낮습니다.

전세 보증금에는 보수가 멈추는 구간이 두 번 나온다

전세·월세 요율표에는 한도액이 두 곳 있습니다. 5,000만원 미만 구간의 200,000원, 5,000만원 이상 1억원 미만 구간의 300,000원입니다. 보증금을 1만원 단위로 올리며 계산하면 첫 번째 한도는 4,000만원부터 걸려 5,000만원까지, 두 번째 한도는 7,500만원부터 1억원까지 보수가 고정됩니다.

앞 구간은 1,000만원, 뒤 구간은 2,500만원 폭입니다. 보증금 4,000만원과 5,000만원의 보수가 둘 다 200,000원, 7,500만원과 1억원이 둘 다 300,000원입니다. 실효요율로는 0.5%에서 0.4%, 0.4%에서 0.3%로 두 번 내려갑니다. 보증금을 조금 올려 계약 조건을 맞출 때 보수가 그대로인 구간이 여기입니다.

요율만 곱해 계산하면 매매에서 199,950원까지 과다 계산된다

"거래금액 × 상한요율"로 암산하면 한도액을 빠뜨리게 됩니다. 매매 1억 9,999만원에서 요율 0.5%를 그대로 곱하면 999,950원이지만 실제 상한은 한도액 800,000원입니다. 차이가 199,950원으로, 요율 계산값의 20%에 해당합니다.

전세도 마찬가지여서 보증금 9,999만원이면 요율 계산값 399,960원과 실제 300,000원의 차이가 99,960원입니다. 한도액이 걸리는 구간은 매매 2억원 미만, 전세 1억원 미만으로 소액 거래에 몰려 있습니다.

금액이 작을수록 요율표만 보고 계산한 값과 실제 상한의 차이가 상대적으로 크다는 뜻이라, 소액 전월세일수록 이 계산기를 거치는 편이 정확합니다.

월세 10,000원 차이로 환산 거래금액이 12,700,000원 뛴다

월세 거래금액은 보증금 + 월세×100으로 환산하되, 그 합이 5,000만원 미만이면 보증금 + 월세×70을 씁니다. 어느 식을 쓸지 판정하는 기준이 ×100 결과이므로, 판정선을 넘는 순간 적용 식 자체가 바뀝니다.

보증금 1,000만원·월세 390,000원이면 ×100 환산액이 5,000만원에 못 미쳐 ×70이 적용돼 거래금액이 37,300,000원, 보수가 186,500원입니다. 월세를 400,000원으로 10,000원만 올리면 ×100이 적용돼 거래금액이 50,000,000원, 보수가 200,000원이 됩니다.

거래금액이 12,700,000원 뛰고 보수는 13,500원 오릅니다. 월세 10,000원의 연간 부담이 120,000원인 것과 비교하면 보수 증가분이 그중 11.25%를 차지합니다. 판정선 근처에서는 보증금을 조금 올려 월세를 낮추는 쪽이 보수까지 함께 낮춥니다.

월세 프리셋 16조합 중 ×70 환산에 걸리는 것은 0개다

이 페이지의 보증금 프리셋 4개와 월세 프리셋 4개를 모두 곱한 16가지 조합을 계산해 보면, 환산 거래금액이 전부 판정선 5,000만원 위에 있어 ×70 식이 쓰이는 조합은 0가지입니다.

가장 낮은 조합은 보증금 3,000만원·월세 500,000원의 300,000원, 가장 높은 조합은 보증금 3억원·월세 2,000,000원의 1,500,000원으로 5배 차이가 납니다. 보증금과 월세를 어떻게 나누든 환산액이 같으면 결과도 같습니다.

보증금 3,000만원·월세 1,200,000원과 보증금 1억원·월세 500,000원은 서로 조건이 달라 보이지만 둘 다 환산 150,000,000원, 보수 450,000원입니다. 보증금을 월세로 돌리는 협상은 판정선 위에서는 보수를 바꾸지 못한다는 뜻이고, 실제로 바꾸려면 환산 총액 자체를 낮춰야 합니다.

6억원부터 9억원까지는 매매와 전세의 보수 상한이 같다

매매와 전세는 구간 경계가 어긋나 있어 같은 금액이라도 보수가 다릅니다. 매매 5억원은 2,000,000원, 전세 5억원은 1,500,000원으로 전세가 500,000원 낮습니다. 그런데 매매 0.4% 구간(2억원~9억원)과 전세 0.4% 구간(6억원~12억원)이 겹치는 6억원~9억원에서는 두 요율이 같아집니다.

실제로 7억원에서 매매 2,800,000원, 전세 2,800,000원으로 동일합니다. 이 구간을 벗어나면 다시 갈라져서 12억원이면 매매 7,200,000원, 전세 6,000,000원으로 1,200,000원 차이가 납니다. "전세가 매매보다 싸다"는 일반화가 성립하지 않는 구간이 중간에 끼어 있다는 뜻이고, 그 폭은 3억원입니다.

15억원 위로는 한도액이 없어 거래금액이 2배면 보수도 정확히 2배가 된다

요율표의 두 끝은 정반대로 작동합니다. 아래쪽 5,000만원 미만 구간은 한도액 250,000원이 있어 4,167만원을 넘으면 보수가 250,000원에서 멈춥니다. 위쪽 15억원 이상 구간에는 한도액이 없어 상한요율 0.7%가 그대로 비례합니다. 15억원이면 10,500,000원, 30억원이면 21,000,000원으로 정확히 2배입니다.

두 끝의 실효요율은 0.6%와 0.7%로 1.2배 차이가 납니다. 거래금액이 커질수록 협의 한 번의 금액이 커지는 구조라, 30억원 거래에서 요율을 0.1%p 낮춰 0.6%로 정하면 보수가 3,000,000원 줄어듭니다. 이 계산기가 보여주는 값은 어디까지나 상한이고, 실제 보수는 그 안에서 협의해 정합니다.

프리셋 네 개만 눌러 봐도 보수가 4.5배가 된다

이 페이지의 매매 프리셋으로 계산하면 4억원 1,600,000원(0.4%), 6억 5,000만원 2,600,000원(0.4%), 9억원 4,500,000원(0.5%), 12억원 7,200,000원(0.6%)입니다. 거래금액은 4억원에서 12억원으로 3.0배가 되는데 보수는 4.5배가 됩니다.

요율이 0.4%에서 0.6%로 올라가기 때문이고, 그만큼 실효요율도 0.4%에서 0.6%로 0.2%p 벌어집니다. 구간별 증가폭도 고르지 않아 4억원에서 6억 5,000만원으로 갈 때 1,000,000원, 9억원에서 12억원으로 갈 때 2,700,000원 늘어납니다.

여기에 부가가치세가 별도로 붙고, 매도인과 매수인이 각각 이 금액을 부담하므로 한 거래에서 중개사가 받는 총액은 표시 금액의 두 배가 됩니다.

위 발견의 계산 기준

위 금액은 전부 이 페이지의 중개보수 계산기를 거래금액 1만원 단위로 돌려 얻은 값이며, 요율표는 2026-03-15에 확인한 서울시 주택 중개보수 기준입니다. 다른 지자체는 조례로 요율이 다를 수 있어 같은 금액이라도 결과가 달라집니다. 계산 결과는 의뢰인 한 사람이 부담하는 상한액이고 확정 금액이 아닙니다.

실제 보수는 상한 안에서 중개사와 협의해 정하며, 부가가치세는 별도입니다. 주택 외 오피스텔·상가·토지는 요율 체계가 달라 이 계산기의 범위 밖입니다. 위 비교에 쓴 보증금·월세 조합은 요율 구조를 드러내기 위한 가정값입니다.

매매 중개보수 요율 구조

주택 매매의 상한요율은 거래금액 구간별로 다릅니다. 5천만원 미만은 0.6%(한도 25만원), 5천만원~2억원 미만은 0.5%(한도 80만원), 2억~9억원 미만은 0.4%, 9억~12억원 미만은 0.5%, 12억~15억원 미만은 0.6%, 15억원 이상은 0.7%입니다.

예를 들어 6억 5,000만원 아파트 매매라면 0.4% 구간이므로 상한 보수는 260만원입니다. 9억원을 넘어서면 요율이 다시 올라가는 누진 구조이므로 고가 주택일수록 협의 여지를 확인할 필요가 있습니다.

전세·월세 중개보수 요율 구조

임대차(전세·월세)의 상한요율은 매매보다 낮게 설정되어 있습니다. 5천만원 미만 0.5%(한도 20만원), 5천만원~1억원 미만 0.4%(한도 30만원), 1억~6억원 미만 0.3%, 6억~12억원 미만 0.4%, 12억~15억원 미만 0.5%, 15억원 이상 0.6%입니다. 전세 3억원 계약이라면 0.3% 구간으로 상한 보수는 90만원입니다.

같은 금액이라도 매매와 임대차의 요율이 다르므로 계약 유형을 먼저 확인해야 합니다.

월세는 환산보증금으로 계산합니다

월세 계약의 거래금액은 '보증금 + 월세 × 100'으로 환산합니다. 다만 이렇게 계산한 금액이 5천만원 미만이면 '보증금 + 월세 × 70'을 적용합니다. 예를 들어 보증금 1,000만원에 월세 60만원이면 1,000만원 + 6,000만원 = 7,000만원이 거래금액이 되어 0.4% 구간(한도 30만원)이 적용됩니다.

월세가 조금만 올라도 환산 거래금액이 100배로 반영되어 구간이 바뀔 수 있으므로 계약 전에 미리 계산해 보는 것이 좋습니다.

상한요율은 확정 금액이 아닙니다

법정 요율표는 어디까지나 '상한'이며, 실제 보수는 그 이내에서 중개사와 의뢰인이 협의해 정합니다. 계약서를 쓰기 전에 보수 금액 또는 요율을 미리 합의하고 중개대상물 확인·설명서에 기재된 요율을 확인하는 것이 분쟁 예방의 핵심입니다.

또한 표시된 보수에는 부가가치세 10%가 별도로 붙을 수 있는데, 중개사가 일반과세자인지 간이과세자인지에 따라 부가세 처리가 달라집니다. 잔금일에 갑자기 금액을 통보받지 말고 계약 단계에서 문서로 남겨 두시기 바랍니다.

계산기 활용법

거래 유형(매매·전세·월세)을 선택하고 금액을 입력하면 환산 거래금액, 적용 구간, 상한요율, 최대 보수가 즉시 계산됩니다. 월세는 보증금과 월세를 나눠 입력하면 환산 규칙(×100 또는 ×70)이 자동 적용됩니다.

이 계산기는 2026년 3월 15일 확인한 서울시 주택 중개보수 요율표를 기준으로 하며, 다른 지자체는 조례에 따라 세부 기준이 다를 수 있으므로 해당 지역 요율표를 함께 확인하는 것이 안전합니다. 결과 화면의 요율표 전체를 보면 내 거래금액이 구간 경계에 가까운지도 확인할 수 있습니다.