전세 vs 월세 비교 계산기

기본 조건의 손익분기 월세는 1,020,833원이고 실제 월세가 279,167원 위에 있다

계산기 기본값(전세보증금 4억원, 월세보증금 5,000만원, 월세 130만원, 기회비용 금리 연 3.5%, 분석 기간 2년)으로 돌리면 전세 쪽 연간 비용이 14,000,000원, 월세 쪽이 17,350,000원입니다. 2년 누적으로는 6,700,000원 차이가 나고 판정은 전세입니다.

이 조건의 손익분기 월세가 1,020,833원이므로 지금 월세는 그보다 279,167원 높고, 그 초과분이 열두 달과 2년을 거쳐 누적 차액이 됩니다. 같은 판정을 보증금 축에서 보면 손익분기 전세보증금이 495,714,286원입니다. 이 매물의 전세보증금이 그 선을 넘어야 비로소 월세 쪽이 이깁니다.

월세를 깎는 협상은 279,167원을, 전세를 올려 받으려는 협상은 95,714,286원을 각각의 여유 구간으로 씁니다.

월세 1원 차이로 판정이 뒤집히고 그때 2년 누적 차액은 8원에 그친다

판정 라벨은 어느 쪽이 싼지만 말하고 얼마나 싼지는 말하지 않습니다. 기본 조건에서 월세만 1,020,833원으로 낮추면 2년 누적 차액이 -8원이 되어 월세가 이깁니다. 여기서 1원 올린 1,020,834원에서는 차액이 16원으로 부호가 바뀌어 전세가 이깁니다.

두 화면 모두 같은 형식의 결론을 띄우지만 실제 격차는 기본값 월세에서의 6,700,000원을 837,500으로 나눈 크기입니다. 손익분기 월세가 1,020,833.333원이라는 소수라서 정수 원 단위 입력으로는 정확한 동률을 만들 수 없고, 계산기는 그 사이에 낀 1원을 판정이라는 이분법으로 증폭해 보여줍니다.

결론 문장 옆의 금액을 함께 읽어야 하는 이유가 여기 있습니다. 부호만 보고 계약을 고르면 8원짜리 우열을 근거로 삼게 됩니다.

분석 기간을 1년에서 10년으로 늘려도 어느 쪽이 싼지는 바뀌지 않는다

분석 기간 칸은 결론을 바꾸지 않습니다. 누적 차액은 연간 차액에 기간을 곱한 값이라 기본 조건에서 1년 3,350,000원, 2년 6,700,000원, 5년 16,750,000원, 10년 33,500,000원으로 정확히 비례합니다.

전세보증금·월세보증금·월세·금리를 폭넓게 조합한 240가지 입력을 만들어 기간만 1년부터 10년까지 바꿔 돌려도 판정이 달라진 경우는 한 건도 없었습니다. 기간이 결론을 바꾸려면 해마다 조건이 달라져야 하는데 이 계산기는 첫해의 비용 구조를 그대로 반복하기 때문입니다. 즉 이 칸은 차이를 키워 보여주는 확대경이지 방향을 정하는 스위치가 아닙니다.

다만 갱신을 염두에 두고 4년을 넣으면 13,400,000원이라는 금액 감각을 얻을 수 있고, 이사비·중개보수처럼 이 계산기 밖에 있는 비용과 견주기에는 그 편이 유용합니다.

월세보증금이 전세보증금보다 크면 월 격차 300,000원에 24개월을 곱해도 누적 차액 14,200,000원이 나오지 않는다

이 계산기는 같은 부등식을 세 가지 얼굴로 보여줍니다. 기본 조건에서 월 격차 279,167원에 12개월과 2년을 곱하면 6,700,000원으로 누적 차액과 1원까지 같습니다. 그런데 손익분기 월세에는 음수를 0으로 잘라내는 처리가 들어 있어, 월세보증금이 전세보증금보다 큰 입력에서는 이 곱셈이 성립하지 않습니다.

전세보증금 1억원, 월세보증금 2억원, 월세 30만원을 넣으면 손익분기 월세가 0원으로 표시되고 월 격차는 300,000원이 되는데, 실제 누적 차액은 14,200,000원으로 곱셈이 예상하는 7,200,000원의 두 배에 가깝습니다. 월세 쪽 보증금이 더 큰 계약은 드물지만 반전세와 전세를 나란히 놓고 숫자를 뒤바꿔 넣으면 이 구간에 들어갑니다.

그때는 월 격차 대신 누적 차액과 연간 비용 두 줄을 읽어야 합니다.

기회비용 금리 4.4571%가 이 매물의 전월세 전환율이자 판정이 뒤집히는 지점이다

기본 조건에서 금리를 올려 가면 연 4.4571%에서 양쪽 연간 비용이 17,828,571원으로 정확히 같아지고 판정이 '동일'로 바뀝니다. 이 값은 월세 130만원의 열두 달치를 보증금 차액 3억 5,000만원으로 나눈 수, 곧 이 매물이 이미 품고 있는 전월세 전환율과 같습니다.

계산기가 주는 금리 프리셋으로 돌리면 2% 전세, 3% 전세, 3.5% 전세, 4% 전세, 5% 월세으로 갈립니다. 다섯 중 넷이 한쪽에 몰리는 것은 프리셋이 4.4571%를 건너뛰고 4%에서 5%로 점프하기 때문이지 전세가 대체로 유리해서가 아닙니다.

내 금리가 매물의 전환율보다 낮으면 전세, 높으면 월세라는 한 줄이 이 비교의 뼈대이고, 화면의 나머지 금액은 그 차이를 원 단위로 옮긴 것입니다.

월세보증금을 5,000만원 올릴 때 월세를 145,834원 넘게 깎지 못하면 손해다

반전세 협상에서 보증금을 더 걸고 월세를 낮추는 맞바꿈은 금리로 환산됩니다. 기본 조건의 연 3.5%에서 5,000만원의 연간 기회비용은 1,750,000원, 달로 나누면 145,833원입니다. 월세를 그대로 두고 보증금만 1억원으로 올리면 누적 차액이 6,700,000원에서 10,200,000원으로 벌어져 월세 쪽이 더 불리해집니다.

월세를 145,833원 깎아도 차액은 6,700,008원으로 기준선보다 나쁘고, 145,834원을 깎아야 6,699,984원으로 겨우 이득 쪽으로 넘어갑니다. 임대인이 보증금 5,000만원에 월세 14만원 인하를 제시한다면 이 계산에서는 5,834원만큼 모자란 조건입니다.

보증금을 더 거는 쪽이 유리해 보이는 것은 월세라는 눈에 보이는 지출이 줄기 때문이지 총비용이 줄어서가 아닙니다.

보증금 큰 월세와 보증금 작은 월세의 순위는 금리 2.4%에서 갈린다

월세 매물 두 개를 같은 계산기에 각각 넣으면 순위가 금리에 따라 뒤집힙니다. A안은 보증금 5,000만원에 월세 100만원, B안은 보증금 2억원에 월세 70만원입니다. 금리 2%에서는 A안의 연간 비용이 13,000,000원, B안이 12,400,000원으로 B안이 쌉니다.

금리 3.5%에서는 A안 13,750,000원, B안 15,400,000원으로 순서가 반대가 됩니다. 두 값이 13,200,000원으로 정확히 같아지는 지점은 연 2.4%이고, 이는 월세 차이 30만원의 열두 달치를 보증금 차이 1억 5,000만원으로 나눈 값입니다.

보증금이 큰 매물은 저금리에서만 유리하고, 금리가 오르면 묶인 목돈이 그대로 비용이 됩니다. 두 매물을 비교할 때 필요한 것은 각 매물의 절대 금액이 아니라 두 매물 사이의 기울기입니다.

금리 0.5%에서는 월세가 이기는 전세보증금이 31억 7,000만원부터다

금리가 낮을수록 전세가 유리해지는데, 그 정도는 손익분기 전세보증금으로 잴 수 있습니다. 기본 월세 130만원 조건에서 이 값은 금리별로 3.5% 495,714,286원, 1% 1,610,000,000원, 0.5% 3,170,000,000원입니다. 금리를 3.5%에서 0.5%로 7분의 1로 낮추면 손익분기 보증금은 6.4배로 커집니다.

월세가 210만원이면 같은 금리에서 손익분기 보증금이 5,090,000,000원이 되는데, 이 계산기의 전세보증금 입력 상한은 5,000,000,000원입니다. 상한보다 높은 손익분기점은 입력할 수 없으므로 그 조건에서는 어떤 값을 넣어도 전세가 이깁니다.

저금리 구간에서 나오는 '전세 유리'라는 결론은 비교를 통과한 결과라기보다, 입력 가능한 범위 안에 뒤집을 지점이 없다는 뜻에 가깝습니다.

전세보증금 1,000만원과 월세 29,167원은 이 계산기에서 같은 값이다

협상 카드가 두 장일 때 어느 쪽이 큰지는 환산해 보면 정해집니다. 금리 연 3.5%에서 전세보증금 1,000만원의 연간 기회비용은 350,000원, 달로는 29,167원입니다. 방향을 바꿔 월세 10만원 인하는 연 1,200,000원이고 같은 금리에서 전세보증금 34,285,714원에 해당합니다.

실제로 기본 조건에서 전세보증금만 3억 9,000만원으로 낮추면 누적 차액이 6,700,000원에서 7,400,000원으로 움직이고, 월세만 129만원으로 낮추면 6,460,000원이 됩니다. 임대인이 전세보증금 1,000만원 인하와 월세 29,167원 인하 중 하나만 준다면 이 계산에서 두 카드의 가치는 정확히 같습니다.

다만 금리가 5%로 오르면 같은 1,000만원이 월 41,667원으로 커지므로, 어느 카드가 큰지는 매물이 아니라 내 금리가 정합니다.

위 발견의 계산 기준

이 문단들의 금액과 금리는 화면 위 계산기를 그대로 실행해 뽑은 값이고, 값을 밝히지 않은 칸은 처음 채워져 있는 상태 그대로입니다. 비교식 기준일은 2026-03-15입니다. 기회비용 금리는 어디선가 수집해 온 통계가 아니라 사용자가 직접 고르는 가정값입니다.

등장한 보증금과 월세도 특정 지역의 실거래를 조사한 결과가 아니라 경계를 드러내려고 고른 조합이므로, 어떤 조건이 흔한지에 대해서는 아무것도 말하지 않습니다. 빠져 있는 항목도 적어 둡니다. 관리비 차이, 전세자금대출의 보증료와 중도상환수수료, 이사비, 월세 세액공제와 전세대출 소득공제가 모두 계산 밖에 있습니다.

보증금을 돌려받지 못할 위험 역시 비용으로 잡히지 않으므로, 전세 쪽으로 기울었다면 깡통전세 위험 진단에서 부채비율을 따로 확인해야 합니다.

비교 공식: 기회비용으로 통일하기

전세의 연간 비용은 '전세보증금 × 기회비용 금리'로, 월세의 연간 비용은 '월세보증금 × 기회비용 금리 + 월세 × 12'로 계산합니다. 예를 들어 기회비용 금리 4% 기준 전세 3억원의 연간 비용은 1,200만원이고, 보증금 5,000만원에 월세 80만원이면 연 200만원 + 960만원 = 1,160만원입니다. 이 경우 월세가 근소하게 저렴합니다.

겉보기 월세 액수가 아니라 보증금 차이에 금리를 곱한 값과 비교해야 정확한 판단이 가능합니다.

손익분기 월세: 협상의 기준점

손익분기 월세는 '(전세보증금 − 월세보증금) × 기회비용 금리 ÷ 12'로 계산되며, 실제 월세가 이보다 높으면 전세가, 낮으면 월세가 유리합니다. 위 예시라면 (3억 − 5,000만) × 4% ÷ 12 = 약 83만원이 분기점이므로 월세 80만원은 월세 쪽이 약간 유리한 조건입니다.

이 계산기는 손익분기 월세와 함께 현재 월세와의 격차, 분석 기간 누적 차액까지 보여주므로 집주인과 월세 협상을 할 때 구체적인 근거 숫자로 활용할 수 있습니다.

기회비용 금리는 무엇을 넣어야 하나

전세보증금을 대출로 마련한다면 실제 전세자금대출 금리를, 자기 돈이라면 그 돈을 예금·투자에 넣었을 때 기대수익률을 입력합니다. 계산기에는 2%부터 5%까지 프리셋이 준비되어 있습니다. 금리가 높을수록 목돈이 묶이는 전세의 기회비용이 커져 월세가 상대적으로 유리해지고, 저금리 시기에는 반대로 전세가 유리해집니다.

대출과 자기자본이 섞여 있다면 두 금리의 가중평균을 넣으면 실제에 가까운 비교가 됩니다.

숫자 밖의 변수: 보증금 리스크

전세는 보증금이 집값의 상당 부분을 차지해 깡통전세·역전세 위험에 노출됩니다. 등기부등본의 선순위 근저당, 전세가율(매매가 대비 전세가 비율), 임대인의 세금 체납 여부를 확인하고 전세보증금 반환보증(HUG·SGI) 가입 가능 여부를 계약 전에 점검해야 합니다. 보증보험료는 전세의 숨은 비용이므로 비교 시 함께 고려하는 것이 좋습니다.

반면 월세는 보증금이 작아 리스크는 낮지만 임대료 상승과 매달 현금흐름 부담이 약점입니다.

이 계산기가 다루지 않는 것

이 계산기는 보증금 기회비용과 월세 현금흐름만 순수 비교합니다. 관리비 차이, 전세자금대출의 중도상환수수료·보증료, 이사비, 월세 세액공제나 전세대출 소득공제 같은 세제 혜택은 반영하지 않습니다.

특히 월세 세액공제(총급여 요건 충족 시)는 실질 월세 부담을 낮추고, 전세대출 이자도 소득공제 대상이 될 수 있어 연말정산 조건에 따라 결론이 뒤집힐 수 있습니다. 계산 결과를 큰 방향의 판단 기준으로 삼되 세제·부대비용은 별도로 얹어 비교하시기 바랍니다.