임대수익률 계산기

기본 입력값은 손익분기 월세보다 7,018원 낮다

계산기 기본값(매매가 5억원, 보증금 1억원, 월세 80만원, 대출 2억원·연 4%, 관리비 월 10만원, 공실률 5%)으로 계산하면 연 순수익이 -80,000원, 월로는 -6,667원입니다. 월세를 1원 단위로 올려 보면 807,018원에서 순수익이 5원으로 처음 0을 넘습니다.

기본값의 월세가 이 손익분기점보다 7,018원 낮다는 뜻이고, 연 임대수입 9,600,000원 가운데 공실 480,000원, 대출이자 8,000,000원, 관리비 1,200,000원을 빼면 남는 것이 없다는 계산입니다. 총수익률 1.92%만 보면 수익이 나는 것처럼 보이지만 순수익률은 -0.02%입니다.

이 페이지에서 총수익률과 순수익률을 나눠 보여주는 이유가 이 간격에 있습니다.

대출이 자기자본수익률을 끌어올리는 금리 상한은 연 1.98%이다

대출을 끼면 자기자본이 줄어 수익률이 올라간다는 설명은 조건부입니다. 대출 없이 사면 자기자본 400,000,000원에 연 순수익 7,920,000원으로 ROE가 1.98%인데, 이 값이 곧 레버리지의 손익분기 금리입니다.

대출 2억원을 넣고 금리를 0.01% 단위로 올리며 돌리면, 연 1.98%까지는 ROE가 1.98%로 무대출과 같거나 높지만 그 위로는 역전됩니다. 연 2.48%이면 ROE가 1.48%로 떨어지고, 기본값 금리 연 4%에서는 -0.04%입니다.

임대수입에서 경비를 뺀 뒤의 수익률이 대출금리보다 낮으면 빌릴수록 손해라는 뜻이고, 이 조건에서는 손익분기 금리가 시중 주택담보대출 금리보다 한참 아래라 레버리지가 ROE를 낮추는 쪽으로만 작동합니다.

더 많이 빌리고 이자도 더 내는 쪽의 ROE가 0.45%p 높게 나온다

월세를 150만원으로 올린 조건(매매가·보증금·관리비·공실률은 기본값)에서는 무대출 ROE가 3.98%로 양수가 됩니다. 여기서 대출 두 가지를 비교하면 순서가 직관과 어긋납니다. 대출 2억원에 금리 연 6% 조건은 이자 12,000,000원, 순수익 3,900,000원, 자기자본 200,000,000원이어서 ROE가 1.95%입니다.

대출 3억원에 금리 연 4.5% 조건은 이자가 13,500,000원으로 더 크고 순수익도 2,400,000원으로 더 적지만, 자기자본이 100,000,000원까지 줄어 ROE는 2.4%입니다. 더 많이 빌리고 더 많은 이자를 내는 쪽이 0.45%p 높게 나오는 것입니다.

ROE는 분자(순수익)와 분모(자기자본)가 함께 움직이는 지표라, 두 조건의 금리가 다르면 대출 규모만으로 우열을 말할 수 없습니다. 실제 현금흐름은 순수익 2,400,000원 쪽이 1,500,000원 적습니다.

공실률 5%는 대출 2억원에 금리 0.24%p를 얹은 것과 같다

공실은 임대수입에서 먼저 빠지므로 금리처럼 매년 고정으로 나가는 비용과 직접 비교할 수 있습니다. 기본 조건에서 공실률 5%는 연 480,000원의 손실이고, 이는 대출 2억원 기준 금리 0.24%p에 해당합니다.

공실률을 20%로 올리면 손실이 1,920,000원으로 커져 금리로는 0.96%p, 순수익은 -80,000원에서 -1,520,000원으로 내려갑니다. 공실 없이 채운다면 순수익이 400,000원, 순수익률 0.08%로 부호가 바뀝니다.

연 단위로 보면 공실률 20%는 열두 달 중 약 두 달 반이 비는 상태인데, 그 두 달 반이 대출금리 협상 0.96%p보다 크게 작용합니다. 금리를 깎으려 애쓰는 시간의 일부를 공실을 줄이는 데 쓰는 편이 금액으로는 더 큰 셈입니다.

관리비 월 10만원이 순수익률을 0.24%p 깎는다

월 단위로는 작아 보이는 관리비·수선비가 수익률에서는 고정 비율로 나타납니다. 매매가 5억원 기준으로 월 10만원은 연 1,200,000원이고, 순수익률로는 0.24%p입니다. 관리비를 0으로 두면 순수익이 1,120,000원, 순수익률 0.22%가 되고, 월 20만원으로 올리면 -1,280,000원, -0.26%가 됩니다.

자기자본수익률로 환산하면 같은 변화가 0.56%에서 -0.64%까지 1.2%p 폭으로 움직입니다. 자기자본 200,000,000원이 매매가보다 작아 같은 비용이 ROE에서는 더 크게 보이기 때문입니다. 수선 주기가 긴 항목(도배·보일러·누수)은 발생한 해에 몰리므로, 이 칸에는 월 평균으로 환산한 금액을 넣어야 연 단위 수익률이 흔들리지 않습니다.

보증금은 순수익을 1원도 바꾸지 않고 ROE 절댓값만 30.0배 키운다

이 계산기에서 보증금은 임대수입에도, 이자에도, 경비에도 들어가지 않습니다. 자기자본(매매가 − 대출 − 보증금)에서만 빠집니다. 그래서 보증금을 0, 1억원, 2억 9,000만원으로 바꿔도 연 순수익은 -80,000원으로 고정이고, 자기자본만 300,000,000원 → 200,000,000원 → 10,000,000원으로 줄어듭니다.

그 결과 ROE는 -0.03% → -0.04% → -0.8%로 벌어집니다. 기본값처럼 순수익이 음수인 조건에서는 손실률이 커지는 방향으로 증폭되고, 순수익이 양수였다면 같은 배율로 수익률이 커집니다. 총수익률 1.92%와 순수익률 -0.02%가 보증금에 전혀 반응하지 않는 것과 대조적입니다.

보증금을 키워 ROE를 높이는 방식은 분모를 줄이는 것이지 수익을 늘리는 것이 아니며, 계약 종료 시 돌려줘야 할 돈이라는 점은 이 지표에 나타나지 않습니다.

대출을 3억원으로 늘리면 금리 2.64%부터 순수익이 마이너스로 돌아선다

대출 규모가 커지면 손익분기 금리가 내려갑니다. 대출 3억원·기본 월세 조건에서 금리를 0.01% 단위로 올리며 돌리면 연 2.64%까지는 순수익이 0원으로 버티다가 그 위에서 음수가 됩니다. 연 5.5%이면 순수익이 -8,580,000원, 월 -715,000원으로 매달 현금이 빠져나가고, ROE는 -8.58%입니다.

대출 2억원일 때의 손익분기 금리 3.96%와 비교하면, 대출을 1억원 더 받는 대가로 견딜 수 있는 금리가 1.32%p 낮아진 셈입니다. 변동금리 상품이라면 이 수치가 곧 버틸 수 있는 금리 상단이고, 그 위에서는 임대수입이 아니라 다른 소득으로 이자를 메워야 합니다.

같은 월세라면 매매가가 3배일 때 총수익률은 3배 차이가 난다

월세 80만원과 보증금 1억원을 고정하고 매매가만 바꾸면 총수익률은 5억원 1.92%, 7억원 1.37%, 10억원 0.96%, 15억원 0.64%입니다. 총수익률은 연 임대수입 9,600,000원을 매매가로 나눈 값이라 매매가에 정확히 반비례합니다. 순수익률은 그렇게 단순하지 않습니다.

같은 조건에서 5억원이면 -0.02%, 15억원이면 -0.01%인데, 대출·관리비·공실이 매매가와 무관하게 고정이라 분모만 커지기 때문입니다. 자기자본은 200,000,000원에서 1,200,000,000원으로 늘어, 같은 순수익이 ROE에서 차지하는 비중도 -0.04%에서 -0.01%로 옅어집니다.

"수익률이 높은 물건"을 찾는 일이 결국 매매가 대비 월세 비율을 찾는 일과 같다는 뜻이고, 같은 임대 조건이라면 싼 물건이 무조건 유리하게 나옵니다. 이 계산기가 다루지 않는 시세 상승분은 반대 방향으로 작용합니다.

총수익률과 순수익률의 간격 1.94%p는 세 항목으로 정확히 나뉜다

기본 조건에서 총수익률은 1.92%, 순수익률은 -0.02%입니다. 두 값의 간격 1.94%p를 매매가 5억원 기준으로 항목별로 쪼개면 대출이자 8,000,000원이 1.6%p, 관리비 1,200,000원이 0.24%p, 공실 손실 480,000원이 0.1%p입니다.

세 항목의 합이 간격과 일치하므로, 순수익률을 올리려면 이 셋 중 하나를 줄이는 수밖에 없습니다. 가장 큰 몫은 대출이자로 간격의 82.64%를 차지합니다. 총수익률만 광고하는 매물 정보가 실제 수익과 멀어지는 이유도 이 분해에 있습니다. 같은 물건이라도 대출을 얼마나 끼느냐에 따라 순수익률은 1.58%에서 -0.82%까지 움직입니다.

한편 총수익률은 대출과 무관하게 1.92%로 고정입니다.

위 발견의 계산 기준

위 수치는 전부 이 페이지의 임대수익률 계산기에 값을 넣어 실행한 결과이며, 따로 적지 않은 항목은 계산기 기본값을 그대로 씁니다. 계산식 기준일은 2026-03-20입니다. 매매가·월세·금리·공실률은 사실이 아니라 사용자가 고르는 가정값입니다.

위 비교는 특정 지역의 시세나 실제 대출 조건을 근거로 한 것이 아니라, 한 축만 바꿨을 때 결과가 어떻게 움직이는지를 보여주기 위한 것입니다. 이 계산기는 시세 상승·하락, 취득세와 중개보수 같은 초기 비용, 재산세·종합부동산세 같은 보유 비용, 임대소득세를 반영하지 않습니다.

보유세는 이 사이트의 재산세·보유세 계산기에서, 초기 비용은 취득세 계산기에서 따로 확인해야 실제 수익률에 가까워집니다.

세 가지 수익률의 차이

총수익률(gross)은 '연간 임대료 ÷ 매매가'로, 경비를 전혀 빼지 않은 명목 수치입니다. 순수익률(net)은 연간 임대료에서 공실 손실, 대출이자, 관리비·수선비를 모두 뺀 순수익을 매매가로 나눈 값으로 실질 수익성을 보여줍니다. 자기자본수익률(ROE)은 순수익을 실제 투입한 내 돈(매매가 − 대출 − 보증금)으로 나눈 값입니다.

분양 광고의 '수익률 6%'가 총수익률이라면 순수익률은 그보다 1~2%p 이상 낮아지는 것이 보통이므로 어떤 수익률인지부터 확인해야 합니다.

계산 공식 뜯어보기

이 계산기의 계산 순서는 다음과 같습니다. ① 연간 임대수입 = 월세 × 12, ② 공실 손실 = 연간 임대수입 × 공실률, ③ 연간 순수익 = 공실 반영 임대수입 − 대출이자(대출금 × 금리) − 연간 관리·수선비, ④ 자기자본 = 매매가 − 대출금 − 보증금.

예를 들어 매매가 5억원, 보증금 5,000만원, 월세 150만원, 대출 2억원(금리 4%), 월 경비 15만원, 공실률 5%라면 연 순수익은 1,710만원 − 800만원 − 180만원 = 730만원, 순수익률 1.46%, ROE는 730만 ÷ 2억 5,000만 = 2.9%가 됩니다.

레버리지 효과: 대출이 ROE를 바꿉니다

대출금리보다 임대수익률이 높으면 대출을 쓸수록 자기자본 대비 수익률(ROE)이 올라가는 레버리지 효과가 생깁니다. 반대로 금리가 수익률보다 높으면 대출이 오히려 ROE를 갉아먹는 역레버리지가 됩니다. 예를 들어 총수익률 4% 물건을 금리 5% 대출로 사면 대출이 늘수록 손해가 커집니다.

계산기에서 대출금액과 금리(3.5~5% 프리셋)를 바꿔가며 ROE 변화를 확인하면 내 조건에서 적정 대출 비중을 가늠할 수 있습니다.

공실률과 경비를 보수적으로 잡아야 하는 이유

공실률 0%는 현실에서 거의 불가능합니다. 임차인 교체기의 빈 기간, 중개보수, 도배·수리비를 고려하면 최소 5%, 임차 수요가 불안정한 지역이나 오피스텔은 10% 이상을 가정하는 것이 안전합니다. 관리·수선비도 건물이 노후할수록 커지며, 재산세 등 보유세와 임대소득세도 실제로는 수익을 줄입니다.

이 계산기는 공실률 프리셋(0·5·10·20%)과 월 경비 입력을 지원하므로, 낙관·중립·보수 세 가지 시나리오로 돌려 최악의 경우에도 버틸 수 있는지 확인하시기 바랍니다.

적정 수익률 판단 기준

일반적으로 서울 아파트는 순수익률 2~3%, 지방이나 오피스텔은 4~6% 수준에서 거래됩니다. 최소한 예금금리를 넘어야 투자 의미가 있고, 공실·수리·유동성 리스크를 감안하면 예금금리 + 2%p 이상이 권장 기준입니다. 수익률이 낮은 아파트는 시세차익 기대가, 수익률이 높은 오피스텔·상가는 현금흐름이 투자 포인트이므로 내 투자 목적과 맞는지가 먼저입니다.

매도 시 양도소득세와 보유 기간 중 재산세까지 포함한 총 수익으로 최종 판단하는 것이 바람직합니다.