보증금 반환 지연이자는 민법상 5%와 소송 단계의 12%를 구분해 확인하세요
순수익률 (Net)
-0.0%
자기자본수익률
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총수익률 (Gross)
1.9%
월 순수익
-6,667원
매매가를 자기자본, 임차인 보증금, 대출금으로 나눈 결과입니다.
수익 분석 상세
투자금 구성
출처 및 기준
· 2026-03-20 확인※ 요금·수수료는 변동 가능하며, 정확한 금액은 각 서비스에서 확인하세요.
순수익률
-0.0% -6,667원, 월 순수익
매매가·보증금·월세와 대출 조건을 기준으로 임대수익률을 분석한 결과입니다.
임대수익률은 부동산 투자 시 매입가 대비 연간 임대수입 비율입니다. 총수익률(gross)은 경비를 빼지 않은 것이고, 순수익률(net)은 관리비·공실손실·대출이자 등 모든 비용을 차감한 실질 수익률입니다.
자기자본수익률(ROE, Return on Equity)은 실제 투입한 자기자본 대비 순수익 비율입니다. 대출을 활용하면 총투자금 대비 수익률보다 ROE가 높아질 수 있는데, 이를 레버리지 효과라 합니다.
서울 아파트 기준 순수익률 2~3%, 지방·오피스텔은 4~6% 수준이 일반적입니다. 은행 예금금리(3~4%)를 상회해야 투자 의미가 있고, 공실·수리비 등 리스크 프리미엄을 고려하면 예금금리 + 2%p 이상이 권장됩니다.
보증금은 임차인에게 받는 목돈으로 실질적으로 투자금을 줄이는 효과가 있습니다. 이 계산기에서는 보증금을 총투자금에서 차감하여 자기자본수익률(ROE) 계산에 반영합니다.
아니요. 이 계산기는 세전 수익률 기준입니다. 주택 임대소득은 규모에 따라 분리과세 또는 종합과세되므로, 세후 수익률은 본인 소득 구간에 맞춰 별도로 차감해 판단해야 합니다.
임대료로 대출이자와 경비를 감당하지 못해 매달 현금이 유출되는 구조라는 뜻입니다. 시세차익 확신이 없다면 대출 축소, 매입가 조정, 월세 인상 여지를 다시 검토해야 합니다.
보증금란에 전세금을 입력하고 월세를 0으로 두면 자기자본(갭) 규모는 확인할 수 있지만, 월세 수입이 없어 수익률은 마이너스나 0에 가깝게 나옵니다. 갭투자는 임대수익이 아닌 시세차익 전략이므로 이 계산기의 수익률 지표와는 목적이 다릅니다.
매물 비교 초기에는 총수익률로 빠르게 거르고, 최종 판단은 반드시 순수익률과 ROE로 해야 합니다. 특히 대출을 쓴다면 금리 변동 시나리오별 ROE 변화까지 확인하는 것이 안전합니다.
수익형 부동산 투자의 성패는 매입 전에 수익률을 얼마나 보수적으로 검증했는지에 달려 있습니다. 광고에 쓰이는 수익률은 대부분 경비를 빼지 않은 총수익률이라 실제 손에 쥐는 돈과 차이가 큽니다. 이 가이드는 총수익률·순수익률·자기자본수익률(ROE)의 차이와 계산 공식, 투자 판단 기준을 정리했습니다.
총수익률(gross)은 '연간 임대료 ÷ 매매가'로, 경비를 전혀 빼지 않은 명목 수치입니다. 순수익률(net)은 연간 임대료에서 공실 손실, 대출이자, 관리비·수선비를 모두 뺀 순수익을 매매가로 나눈 값으로 실질 수익성을 보여줍니다. 자기자본수익률(ROE)은 순수익을 실제 투입한 내 돈(매매가 − 대출 − 보증금)으로 나눈 값입니다. 분양 광고의 '수익률 6%'가 총수익률이라면 순수익률은 그보다 1~2%p 이상 낮아지는 것이 보통이므로 어떤 수익률인지부터 확인해야 합니다.
이 계산기의 계산 순서는 다음과 같습니다. ① 연간 임대수입 = 월세 × 12, ② 공실 손실 = 연간 임대수입 × 공실률, ③ 연간 순수익 = 공실 반영 임대수입 − 대출이자(대출금 × 금리) − 연간 관리·수선비, ④ 자기자본 = 매매가 − 대출금 − 보증금. 예를 들어 매매가 5억원, 보증금 5,000만원, 월세 150만원, 대출 2억원(금리 4%), 월 경비 15만원, 공실률 5%라면 연 순수익은 1,710만원 − 800만원 − 180만원 = 730만원, 순수익률 1.46%, ROE는 730만 ÷ 2억 5,000만 = 2.9%가 됩니다.
대출금리보다 임대수익률이 높으면 대출을 쓸수록 자기자본 대비 수익률(ROE)이 올라가는 레버리지 효과가 생깁니다. 반대로 금리가 수익률보다 높으면 대출이 오히려 ROE를 갉아먹는 역레버리지가 됩니다. 예를 들어 총수익률 4% 물건을 금리 5% 대출로 사면 대출이 늘수록 손해가 커집니다. 계산기에서 대출금액과 금리(3.5~5% 프리셋)를 바꿔가며 ROE 변화를 확인하면 내 조건에서 적정 대출 비중을 가늠할 수 있습니다.
공실률 0%는 현실에서 거의 불가능합니다. 임차인 교체기의 빈 기간, 중개보수, 도배·수리비를 고려하면 최소 5%, 임차 수요가 불안정한 지역이나 오피스텔은 10% 이상을 가정하는 것이 안전합니다. 관리·수선비도 건물이 노후할수록 커지며, 재산세 등 보유세와 임대소득세도 실제로는 수익을 줄입니다. 이 계산기는 공실률 프리셋(0·5·10·20%)과 월 경비 입력을 지원하므로, 낙관·중립·보수 세 가지 시나리오로 돌려 최악의 경우에도 버틸 수 있는지 확인하시기 바랍니다.
일반적으로 서울 아파트는 순수익률 2~3%, 지방이나 오피스텔은 4~6% 수준에서 거래됩니다. 최소한 예금금리를 넘어야 투자 의미가 있고, 공실·수리·유동성 리스크를 감안하면 예금금리 + 2%p 이상이 권장 기준입니다. 수익률이 낮은 아파트는 시세차익 기대가, 수익률이 높은 오피스텔·상가는 현금흐름이 투자 포인트이므로 내 투자 목적과 맞는지가 먼저입니다. 매도 시 양도소득세와 보유 기간 중 재산세까지 포함한 총 수익으로 최종 판단하는 것이 바람직합니다.
※ 본 페이지는 주거·부동산 의사결정을 돕기 위한 참고용 가이드입니다. 실제 세금·수수료·대출 조건은 지자체 조례, 개인 상황, 법령 개정에 따라 달라질 수 있으므로 정확한 내용은 국세청·위택스·관할 지자체 등 관계기관 또는 세무사·법률 전문가에게 반드시 확인하시기 바랍니다.
