생애최초 주택 혜택 계산기

주택가액 12억원에서 1원을 넘기면 감면 2,000,000원이 사라진다

생애최초 취득세 감면은 주택가액 12억원 이하에만 적용되는 조건부 혜택입니다. 계산기에서 가격만 1원 올려 보면 감면이 2,000,000원에서 0원으로 바뀝니다. 취득세 자체는 양쪽 모두 36,000,000원으로 같은데 납부액이 34,000,000원과 36,000,000원으로 갈립니다.

이 구간의 취득세율은 3%로 상한에 도달해 있어, 가격이 1원 오른 대가로 늘어나는 세금은 사실상 0인데도 감면 자격만 끊기는 셈입니다. 주택가액이 이 선 근처라면 계약서 금액을 12억원 이하로 맞추는 것이 감면 2,000,000원을 지키는 유일한 방법이고, 이는 매매가를 2,000,000원 깎는 것과 같은 효과입니다.

부부합산 소득 7,000만원에서 1원을 넘기면 대출 240,000,000원이 통째로 0이 된다

디딤돌대출 자격은 부부합산 연소득 7,000만원 이하로 계산합니다. 기본 주택가액 5억 5,000만원 조건에서 소득만 1원 올리면 대출 가능액이 240,000,000원에서 0원으로 떨어집니다. 그 결과 필요 현금이 310,000,000원에서 550,000,000원으로 240,000,000원 늘어납니다.

소득 1원의 대가가 현금 240,000,000원인 셈입니다. 금리 우대 0.2%p도 함께 사라져 자격 유무의 차이는 한도만이 아닙니다. 취득세 감면 2,000,000원은 소득과 무관하게 유지되므로, 두 혜택의 조건이 서로 다르다는 점을 나눠 봐야 합니다.

이 계산기는 소득을 한 칸으로 받지만 실제 심사는 부부합산이고 연도별 소득 인정 기준이 따로 있어, 경계 근처라면 기금 상담 창구에서 확인하는 편이 안전합니다.

규제지역 LTV 10%p 차이는 주택가액 3억 4,300만원부터 결과에 나타나지 않는다

규제지역이면 LTV가 70%, 아니면 80%로 계산되지만, 대출 가능액에는 한도 2억 4,000만원이 함께 걸립니다. 둘 중 작은 값이 답이므로 가격이 커지면 LTV가 아니라 한도가 결정합니다. 주택가액을 1,000,000원 단위로 올리며 두 조건을 비교하면 3억 4,300만원부터 양쪽 모두 240,000,000원으로 같아집니다.

그 아래에서는 차이가 실제로 납니다. 3억원이면 비규제 240,000,000원, 규제 210,000,000원으로 30,000,000원 벌어지고 필요 현금도 그만큼 달라집니다. 규제지역 지정 여부를 먼저 확인해야 하는 구간은 3억 4,300만원 미만이라는 뜻이고, 그 위 가격대에서는 지정 여부보다 한도 자체가 자금 계획을 결정합니다.

신혼·다자녀 한도 8,000만원은 주택가액 3억 100만원부터 붙기 시작해 5억원에서야 다 채워진다

신혼부부·다자녀 가구는 한도가 2억 4,000만원에서 3억 2,000만원으로 올라갑니다. 그런데 대출액은 LTV를 곱한 값과 한도 중 작은 쪽이라, 가격이 낮으면 늘어난 한도가 놀고 있습니다. 1,000,000원 단위로 훑으면 차이가 처음 나타나는 지점이 3억 100만원이고, 그때의 차이는 800,000원에 불과합니다.

가격이 5억원에 이르러서야 320,000,000원 대 240,000,000원으로 80,000,000원 전부가 살아납니다. 필요 현금으로 보면 같은 주택에서 260,000,000원이 180,000,000원으로 줄어드는 차이입니다. 한도 증액을 자산으로 계산하려면 주택가액이 3억 100만원을 넘어야 한다는 조건이 먼저입니다.

감면 2,000,000원이 취득세를 전부 지우는 최대 주택가액은 2억원이다

생애최초 감면은 비율이 아니라 정액 상한입니다. 산출세액이 그보다 작으면 세금이 0이 되고, 크면 초과분만 남습니다. 1,000,000원 단위로 훑으면 2억원까지는 취득세 2,000,000원이 전액 감면돼 납부액이 0원이고, 그 위로는 잔액이 생깁니다.

기본값 5억 5,000만원에서는 취득세 5,500,000원 중 2,000,000원이 감면돼 감면율이 36.36%, 9억원에서는 27,000,000원 중 같은 금액이 감면돼 7.41%로 떨어집니다. 가격이 4.5배가 되는 동안 감면의 체감 가치는 100%에서 7.41%로 줄어듭니다. 정액 혜택은 저가 주택에서 가장 강하게 작동합니다.

한도에 걸린 뒤로는 주택가액이 3억원 오르면 필요 현금도 정확히 300,000,000원 늘어난다

이 사다리는 디딤돌 한도 2억 4,000만원·LTV 80%(비규제지역 생애최초)를 전제로 계산기를 돌린 값이고, 계산기가 디딤돌의 담보주택 평가액 상한을 모델링하지 않는다는 점을 감안하고 읽어야 합니다.

계산해 보면 2억원 대출 160,000,000원·현금 40,000,000원, 3억원 대출 240,000,000원·현금 60,000,000원, 6억원 대출 240,000,000원·현금 360,000,000원입니다.

2억원에서는 LTV가 먼저 걸려 대출이 160,000,000원에 그치지만, 3억원부터는 한도 2억 4,000만원에 닿아 대출이 240,000,000원으로 고정됩니다. 그래서 2억원→3억원 구간에서 현금이 20,000,000원 느는 동안 3억원→6억원 구간에서는 300,000,000원, 즉 가격 상승분 전부가 현금으로 옮겨 갑니다.

주택가액 대비 대출 비율로 보면 80%에서 40%로 떨어집니다. 다만 실제 디딤돌은 담보주택 평가액이 일정 금액 이하인 주택만 대상이라, 위 사다리의 높은 칸은 계산기 안에서만 성립하는 숫자입니다.

계산기의 필요 현금에는 취득세 3,500,000원이 빠져 있다

필요 현금은 주택가액에서 대출 가능액을 뺀 금액으로 계산됩니다. 잔금 자체만 본 숫자라 세금과 부대비용은 들어 있지 않습니다. 기본값 5억 5,000만원이면 필요 현금 310,000,000원에 감면 후 취득세 3,500,000원을 더해 313,500,000원을 준비해야 합니다.

주택가액 9억원이면 세금이 25,000,000원으로 커져 실제 필요 금액이 660,000,000원에서 685,000,000원으로 올라갑니다. 표시된 필요 현금 대비 3.79%가 더 드는 셈입니다. 여기에 중개보수와 법무사 비용, 이사비가 더 붙습니다.

이 페이지의 숫자는 자금 계획의 하한선으로 읽고, 세금은 취득세 계산기에서, 중개보수는 중개보수 계산기에서 각각 더해야 실제 잔금일에 필요한 금액이 나옵니다.

금리 우대 0.2%p의 첫해 값은 480,000원으로, 감면 2,000,000원을 4.2년이면 따라잡는다

생애최초 자격이 주는 혜택은 취득세 감면과 대출 한도만이 아닙니다. 계산기는 금리 우대 0.2%p도 함께 판정합니다. 기본값에서 대출 240,000,000원에 이 우대를 적용하면 첫해 이자가 480,000원 줄어듭니다. 취득세 감면 2,000,000원과 비교하면 4.2년치에 해당하는 금액입니다.

원금이 줄면 절감액도 함께 줄지만, 대출 기간이 통상 20~30년인 점을 감안하면 한 번 받는 감면보다 누적 금액이 커집니다. 감면은 잔금일에 한 번, 우대금리는 상환 기간 내내 작동하기 때문입니다. 이 계산기는 우대 폭만 판정하고 상환 스케줄은 계산하지 않으므로, 총 이자 차이는 대출 계산기에서 원금과 기간을 넣어 확인해야 합니다.

감면 2,000,000원은 7억원 구간에서 매매가 3,125만원을 깎은 것과 같다

6억원에서 9억원 사이는 취득세율이 가격에 따라 오르는 구간이라, 가격을 깎으면 세율과 곱해지는 금액이 함께 내려갑니다. 7억원에서 1,000만원을 올리면 취득세가 11,666,667원에서 12,306,667원으로 640,000원 오릅니다. 세율도 1.67%에서 1.73%로 함께 움직입니다.

이 기울기로 환산하면 감면 2,000,000원은 매매가를 3,125만원 낮춘 것과 같은 세금 효과입니다. 감면 자격을 따지는 일과 가격을 협상하는 일 중 어느 쪽이 큰지 이 숫자로 비교할 수 있고, 이 구간에서는 가격 1,000만원의 협상이 감면의 32%에 해당합니다.

위 발견의 계산 기준

위 수치는 전부 이 페이지의 생애최초 주택 혜택 계산기를 돌린 값이며, 따로 적지 않은 조건은 기본값(주택가액 5억 5,000만원, 부부합산 연소득 6,000만원, 생애최초, 비규제지역, 신혼·다자녀 아님)을 씁니다. 감면·한도 기준은 2026-09-06 확인분입니다. 이 계산기는 취득세 감면 상한과 디딤돌대출 한도만 모델링한 참고용 추정입니다.

주택 면적·소재지 요건, 무주택 세대주 판정, 실거주 의무, 대출 기간과 상환 방식, 방공제(소액임차보증금) 같은 실제 심사 항목은 반영되어 있지 않아 실제 승인 금액은 위 수치보다 작을 수 있습니다.

특히 대출 한도는 주택가액만으로 계산하므로 고가 주택에서도 한도가 그대로 나오지만, 실제 기금 대출에는 담보주택 평가액 상한이 따로 있어 그 위의 주택은 애초에 대상이 아닙니다.

상품 한도 2억 4,000만원(신혼·2자녀 이상 3억 2,000만원)은 2026-09-06 확인분이며, 2025년 6월 27일 이전에 계약을 체결한 건에는 종전 한도 3억원이 적용됩니다. 정확한 자격과 한도는 주택도시기금 창구에서 확인하시기 바랍니다.

취득세 감면: 최대 200만원

생애최초로 주택을 구입하면서 주택가액 12억원 이하 요건을 충족하면 취득세 산출세액에서 최대 200만원까지 감면받을 수 있습니다. 취득세가 200만원 이하면 전액 면제되고, 200만원을 넘으면 200만원이 차감되는 방식입니다. 예를 들어 5억원 주택(취득세율 1%)의 취득세 500만원 중 200만원이 감면되어 300만원만 부담합니다.

본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없어야 하며, 감면 후 실거주 등 사후 요건을 위반하면 감면세액이 추징될 수 있습니다.

디딤돌대출: 소득 요건과 한도

내집마련 디딤돌대출은 주택도시기금의 저금리 정책 대출로, 생애최초 일반 구입자는 부부합산 연소득 7,000만원 이하 요건을 충족해야 합니다. 호당 대출한도는 일반 2억원, 생애최초 주택구입자 2억 4,000만원, 신혼가구·2자녀 이상 가구 3억 2,000만원입니다(주택도시기금 안내 기준).

흔히 인용되는 3억원·4억원은 2025년 6월 27일 이전에 계약을 체결한 건에만 적용되는 종전 한도이므로 계약일을 먼저 확인해야 합니다. 시중은행 주택담보대출보다 금리가 낮아 이자 부담 차이가 크므로, 소득 요건에 해당한다면 가장 먼저 검토할 상품입니다. 이 계산기는 생애최초 요건 충족 시 금리 우대 0.2%p를 참고 반영합니다.

LTV: 규제지역 70%, 비규제지역 80%

대출 가능 금액은 주택가격에 담보인정비율(LTV)을 곱해 산출됩니다. 이 계산기는 비규제지역 80%, 수도권·규제지역은 보수적으로 70%를 적용합니다. 예를 들어 4억원 주택을 비규제지역에서 사면 LTV 기준 3억 2,000만원이지만 생애최초 한도 2억 4,000만원에 걸려 실제 대출 가능액은 2억 4,000만원이 됩니다.

즉 최종 대출액은 'LTV 기준액과 상품 한도 중 작은 금액'으로 결정되며, 나머지는 자기자본으로 준비해야 합니다. 주택가격이 3억원을 넘어서는 순간부터 LTV가 아니라 한도가 답을 정합니다.

필요 현금 계산: 대출 외에 얼마가 더 들까

계산기는 주택가격에서 예상 대출액을 뺀 필요 현금을 보여줍니다. 여기에 취득세(감면 반영 후), 중개보수, 법무사 수수료, 이사비까지 더한 금액이 실제 준비 자금입니다.

예를 들어 4억원 주택에 디딤돌 2억 4,000만원을 받으면 필요 현금은 1억 6,000만원이고, 취득세 400만원(감면 후 200만원)과 중개보수 160만원(0.4% 기준) 등 부대비용 약 400~500만원이 추가됩니다. 부대비용은 통상 주택가격의 1~2% 수준으로 잡아 두면 잔금일에 당황하지 않습니다.

신청 전 체크포인트

첫째, '생애최초'는 본인뿐 아니라 배우자의 주택 소유 이력까지 봅니다. 과거에 잠깐이라도 주택을 소유했다면(상속 지분 등 예외 제외) 대상에서 제외될 수 있습니다. 둘째, 취득세 감면과 디딤돌대출은 요건이 서로 달라 하나만 해당될 수도 있습니다.

셋째, 대출은 소득 심사와 실행까지 시간이 걸리므로 매매계약 전에 은행 또는 기금e든든에서 사전 심사를 받아 두는 것이 안전합니다. 마지막으로 감면·대출 모두 실거주 의무 등 사후 관리 요건이 있으니 입주 계획과 함께 검토하시기 바랍니다.