깡통전세 위험 진단

기본 조건은 낙찰가율 70% 가정의 경계에 정확히 서 있어 보증금 1원이 부족분을 만든다

계산기 기본값(시세 5억원, 보증금 3억 5,000만원, 선순위 0원)으로 진단하면 전세가율과 부채비율이 모두 70%이고 등급은 주의입니다. 낙찰가율은 관측된 값이 아니라 이 계산기가 선언한 가정이므로 세 가지로 나눠 계산합니다.

낙찰 대금 추정은 70% 350,000,000원, 75% 375,000,000원, 80% 400,000,000원이고, 세 가정 모두 회수액이 350,000,000원으로 보증금 전액에 닿아 부족분이 없습니다. 그런데 가장 낮은 70% 줄은 여유가 정확히 0입니다.

보증금을 1원 올려 350,000,001원으로 두면 그 줄에만 1원의 부족분이 생기고 나머지 두 줄은 그대로 0원입니다. '부족분 없음'이라는 결과가 조건에서 얼마나 떨어져 있는지는 화면에 적히지 않으므로, 세 줄이 동시에 0인지 아니면 한 줄이 가까스로 0인지를 함께 봐야 합니다.

세 가정이 서로 다른 답을 내는 보증금 구간의 폭은 언제나 시세의 10%다

가장 보수적인 70% 가정과 가장 너그러운 80% 가정은 서로 다른 보증금에서 부족분을 내기 시작합니다. 기본 시세에서 앞쪽 경계가 350,000,000원, 뒤쪽 경계가 400,000,000원이므로 판정이 갈리는 구간은 그 사이 50,000,000원입니다.

선순위 채권 1억원을 넣으면 구간이 250,000,000원부터 300,000,000원으로 통째로 내려앉지만 폭은 50,000,000원으로 같습니다. 선순위는 두 경계에서 똑같이 빠지기 때문입니다. 시세를 8억원으로 키우면 구간이 560,000,000원부터 640,000,000원으로 넓어지고 폭은 80,000,000원이 됩니다.

세 경우 모두 폭이 시세의 10%인데, 두 경계의 차이가 시세에 10%p를 곱한 값이기 때문입니다. 내 보증금이 이 구간 안에 있다면 진단 결과는 계약 조건이 아니라 가정 선택에 달려 있는 상태입니다.

위험 등급의 세 문턱 70%·80%·90%는 같은 낙찰가율을 가정한 손익분기와 같은 식이다

부채비율 문턱과 낙찰가율 가정은 서로 다른 개념처럼 보이지만 같은 부등식입니다. 보증금이 0보다 클 때 낙찰가율 70% 가정에서 부족분이 생기는 조건은 '보증금과 선순위의 합이 시세의 70%를 넘는다'이고, 이는 부채비율이 70%를 넘는다는 주의 등급의 조건과 글자 그대로 같습니다. 화면의 안전 보증금 제안도 같은 자리에 있습니다.

기본 조건에서 그 값은 350,000,000원인데, 시세에 70%를 곱한 350,000,000원과 정확히 일치합니다. 보증금을 400,000,000원으로 올려 부채비율을 80%에 맞추면 등급이 위험으로 바뀌고, 같은 순간 75% 가정 줄에 25,000,000원의 부족분이 나타납니다.

등급 이름을 낙찰가율로 번역하면 '주의'는 70%에 팔려도 못 받는다는 뜻이고 '매우 위험'은 90%에 팔려도 못 받는다는 뜻입니다.

HUG 가입 가능 보증금의 상한 4억 5,000만원은 그대로 "매우 위험" 등급이 시작되는 지점이다

보증 가입 상한은 주택가격의 90%에서 선순위를 뺀 금액이고, 등급의 최악 구간도 부채비율 90%부터입니다. 두 기준의 비율이 같으므로 지역 한도가 걸리지 않는 시세에서는 가입 상한이 곧 최악 등급의 시작점이 됩니다.

기본 조건의 가입 상한은 450,000,000원인데, 보증금을 정확히 그 금액으로 넣으면 판정은 '가입 가능'이면서 등급은 '매우 위험'이 됩니다. 부채비율이 90%이기 때문입니다. 같은 조건의 낙찰가율 가정별 부족분은 70% 100,000,000원, 75% 75,000,000원, 80% 50,000,000원으로 세 줄 모두 비어 있지 않습니다.

보증에 가입할 수 있다는 사실이 위험이 낮다는 뜻은 아니라는 것이 이 일치의 요지입니다. 보증은 사고가 났을 때 돈을 대신 받아 주는 장치이고, 등급은 사고가 났을 때 얼마가 비는지를 재는 장치라 서로 다른 질문에 답합니다.

선순위가 없다면 시세 555,555,556원까지는 수도권과 그 외 지역을 바꿔도 결과가 1원도 달라지지 않는다

지역 선택은 보증 한도(수도권 7억원, 그 외 5억원)를 고르는 스위치인데, 한도는 주택가격의 90%보다 클 때만 실제로 작동합니다. 선순위가 없는 조건에서 시세 555,555,556원이면 양쪽 모두 가입 상한이 500,000,000원으로 같고, 1원 올린 555,555,557원에서 비로소 500,000,001원과 500,000,000원으로 갈라집니다.

가입 상한이 갈리기 시작하는 이 지점 아래에서는 두 선택지의 전세가율·부채비율·등급·회수 추정이 모두 같은 값을 냅니다. 500,000,000원이라는 같은 숫자가 두 번 나오는 셈입니다. 수도권 한도가 실제로 상한을 정하기 시작하는 시세는 777,777,778원부터입니다.

그 아래 구간에서 지역 칸을 두고 고민하는 것은 결과에 영향을 주지 않으며, 선순위 채권이 있으면 두 경계 모두 그만큼 위로 밀립니다.

전세가율은 선순위를 보지 못해 70% 그대로인데 부채비율만 90%로 뛴다

전세가율은 보증금을 시세로 나눈 값이라 등기부에 무엇이 잡혀 있든 반응하지 않습니다. 기본 조건에 선순위 채권 1억원만 얹으면 전세가율은 70%로 그대로인데 부채비율은 90%가 되고 등급은 주의에서 매우 위험으로 두 칸 내려갑니다. 회수 추정에서도 선순위는 낙찰 대금에서 먼저 빠집니다.

낙찰가율 가정별 부족분이 70% 100,000,000원, 75% 75,000,000원, 80% 50,000,000원으로, 선순위가 없을 때의 0원과 달리 세 줄 모두 금액이 찍힙니다. 보증 가입 상한도 450,000,000원에서 350,000,000원으로 선순위만큼 정확히 줄어, 지금 보증금 3억 5,000만원이 상한과 같아지는 자리에 겨우 걸칩니다.

선순위 1원은 부채비율과 가입 상한에서 보증금 1원과 정확히 같은 크기로 작동합니다. 다만 부족분에서는 낙찰 대금이 보증금을 넘던 여유가 먼저 상쇄되므로, 여유가 없던 70% 줄에서만 선순위 1억원이 그대로 100,000,000원으로 나타나고 나머지 두 줄은 그보다 적게 반응합니다.

세 지표 가운데 선순위를 아예 보지 못하는 것은 전세가율 하나뿐이고, 전세가율만 보고 안심하는 계약이 위험해지는 경로가 여기입니다.

시세를 10% 낮춰 잡는 것보다 낙찰가율 가정을 10%p 낮추는 쪽이 크게 움직인다

시세도 낙찰가율도 정확히 알 수 없는 값이라 어느 쪽 불확실성이 큰지 비교해 둘 필요가 있습니다. 기본 조건의 대표 낙찰 대금은 375,000,000원입니다. 시세를 10% 낮춰 4억 5,000만원으로 잡으면 낙찰 대금 추정이 337,500,000원으로 37,500,000원 줄고, 부채비율은 70%에서 77.8%로 올라갑니다.

반면 같은 시세에서 낙찰가율 가정만 80%에서 70%으로 옮기면 낙찰 대금이 400,000,000원에서 350,000,000원으로 50,000,000원 움직입니다. 가정 폭이 만드는 흔들림이 시세 오차 10%가 만드는 흔들림보다 1.33배 큽니다. 빌라 시세를 보수적으로 잡는 것도 중요하지만, 그것만으로 낙찰가율 가정이 만드는 폭까지 덮이지는 않습니다.

보증 가입이 가능한 보증금의 마지막 50,000,000원 구간은 세 가정 모두에서 부족분이 남는다

가입 가능 여부와 회수 추정은 서로 다른 비율을 쓰기 때문에 둘 사이에 겹치지 않는 띠가 생깁니다. 기본 조건에서 가입 상한은 450,000,000원이고 가장 너그러운 80% 가정의 손익분기는 400,000,000원입니다. 그 사이 50,000,000원은 '가입 가능'과 '세 가정 모두 부족'이 동시에 성립하는 구간입니다.

구간 한가운데인 보증금 4억 2,000만원으로 진단하면 가입 판정은 가능, 등급은 위험이고 낙찰가율 가정별 부족분은 70% 70,000,000원, 75% 45,000,000원, 80% 20,000,000원입니다. 보증에 가입할 수 있으니 괜찮다고 읽으면 이 띠를 통째로 놓칩니다.

이 구간의 계약은 보증이 실제로 발동되어야만 원금을 지킬 수 있는 상태이고, 보증료와 심사 결과가 계약의 전제 조건이 됩니다.

80% 가정에서 부족분이 나오면 등급은 반드시 위험 이상이지만 그 역은 성립하지 않는다

두 지표의 관계는 한 방향으로만 성립합니다. 시세·선순위·보증금을 폭넓게 조합한 459가지 입력을 돌려 보면, 가장 너그러운 80% 가정에서 부족분이 있는데 등급이 주의 이하인 경우는 0건입니다. 반대 방향에는 예외가 6건 있습니다.

보증금 4억원이면 부채비율 80%로 등급이 위험인데도 80% 줄의 부족분은 0원이고, 1원을 더한 400,000,001원에서야 1원이 나타납니다. 같은 보증금에서 70% 줄은 이미 50,000,000원, 75% 줄은 25,000,000원을 가리킵니다.

그래서 등급이 위험이라고 해서 모든 가정에서 손실이 확정되는 것은 아니고, 반대로 가장 너그러운 가정에서까지 부족분이 보인다면 등급을 따로 확인할 필요도 없습니다. 두 지표 중 먼저 붉어지는 쪽은 언제나 등급입니다.

위 발견의 계산 기준

위 수치는 모두 이 페이지의 깡통전세 위험 진단에 값을 넣어 실행한 결과이고, 적지 않은 항목은 화면 기본값을 씁니다. 보증 심사 기준 확인일은 2026-07-28입니다. 낙찰가율 70%·75%·80% 세 값은 관측한 낙찰 통계가 아니라 이 계산기가 선언한 가정값입니다.

특정 지역·시점의 실제 낙찰가율을 수집한 적이 없으므로 위 회수 추정은 '이 가정이 맞다면'이라는 조건 아래에서만 성립합니다. 시세 역시 사용자가 입력한 값이고 감정가와 다를 수 있습니다. 이 진단은 소액임차인 최우선변제, 당해세 같은 배당 순위 세부, 다가구의 선순위 임차인 보증금, 경매 비용을 반영하지 않습니다.

실제 배당은 이보다 불리해질 수 있으므로, 계약 전에는 등기부등본 을구와 전입세대 열람으로 선순위를 직접 확인해야 합니다.

전세가율보다 부채비율이 먼저다

전세가율(보증금÷시세)만 보면 선순위 근저당이 있는 집의 위험을 놓칩니다. 경매 배당에서는 선순위 채권이 임차인보다 먼저 회수해 가므로, (선순위 채권+보증금)÷시세로 계산한 부채비율이 실제 위험을 보여줍니다. 통상 부채비율 80% 이상이면 위험, 90% 이상이면 매우 위험으로 봅니다. 등기부등본 을구에서 근저당 채권최고액을 확인해 그대로 입력하면 됩니다.

낙찰가율은 관측값이 아니라 가정값이다

집이 경매로 넘어갔을 때 얼마에 낙찰될지는 이 계산기가 알 수 없습니다. 그래서 낙찰가율을 하나로 못 박지 않고 70%·75%·80% 세 가정으로 나눠 회수 추정을 함께 보여줍니다. 세 값은 이 계산기가 선언한 가정이며 특정 시점·지역의 실제 낙찰 통계를 수집한 결과가 아닙니다.

각 시나리오는 낙찰 대금에서 선순위 채권을 먼저 빼고 남는 금액과 내 보증금을 비교합니다. 세 줄이 서로 다른 답을 낸다면 그 계약은 가정 하나에 결과가 좌우되는 구간에 있다는 뜻이므로, 가장 보수적인 줄을 기준으로 판단하는 것이 안전합니다.

HUG 보증 가입 가능 여부까지 확인

가장 확실한 안전장치는 전세보증금반환보증 가입입니다. HUG 기준으로 보증금이 주택가격의 90%(담보인정비율)에서 선순위 채권을 뺀 금액 이내이고, 수도권 7억원·그 외 5억원 한도 이내여야 가입할 수 있습니다. 이 계산기의 가입 가능 판정이 '불가'라면 그 자체가 위험 신호이므로, 보증금을 낮추는 협상이나 다른 매물 검토가 필요합니다.

보증료가 궁금하다면 전세보증보험 보증료 계산기로 이어서 확인하세요.

계약 전 체크리스트

등기부등본(을구 근저당·가압류), 건축물대장(불법건축물 여부), 임대인 국세·지방세 완납 증명, 전입세대 열람(다가구의 선순위 임차인)을 확인하고, 잔금과 동시에 전입신고와 확정일자를 받아 우선변제권을 확보해야 합니다. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템과 복수의 시세 정보를 교차 확인하는 것이 안전합니다.