깡통전세 위험 진단

통상 전세가율(보증금÷매매 시세)이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 크다고 보고, 90% 이상이면 매우 위험으로 봅니다. 경매 낙찰가율이 통상 감정가의 70~80% 선이라, 그 이상이면 경매로 넘어갔을 때 보증금 전액 회수가 어려워질 수 있기 때문입니다.

경매 배당에서 선순위 채권(근저당 등)이 임차인보다 먼저 회수해 갑니다. 그래서 보증금만이 아니라 (선순위 채권+보증금)을 시세로 나눈 부채비율로 판단해야 하며, 이 계산기도 부채비율을 기준으로 위험 등급을 매깁니다.

보증금이 주택가격의 90%(담보인정비율)에서 선순위 채권을 뺀 금액을 넘거나, 보증금이 수도권 7억원·그 외 지역 5억원 한도를 초과하면 가입할 수 없습니다. 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

공동주택 공시가격에 일정 배수를 곱해 추정하는 방식이 쓰이지만 과대평가 위험이 있습니다. 인근 실거래가, 감정평가, 복수 플랫폼 시세를 교차 확인해 보수적인(낮은) 값을 입력할수록 안전한 진단이 됩니다.

위험 등급은 확률적 신호이지 확정이 아닙니다. 다만 부채비율 80% 이상에서는 보증금 감액 협상, 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 확인, 월세 전환 검토 같은 방어 조치를 먼저 확인한 뒤 판단하는 것이 합리적입니다.