양도소득세 계산기

보유 1.9년과 2년 사이에서 세금 246,510,000원이 통째로 0이 된다

기본 조건(양도가 12억원, 취득가 8억원, 필요경비율 3%, 1세대 1주택·비조정지역)에서 보유 기간만 바꿔 돌리면, 0.9년일 때 70% 단일세율로 287,595,000원, 1.9년일 때 60%로 246,510,000원, 2년이 되는 순간 0원입니다.

1년 문턱을 넘기며 줄어드는 금액이 41,085,000원인데, 2년 문턱에서는 남은 246,510,000원이 한꺼번에 사라집니다. 양도가가 비과세 기준 12억원 이하라 과세 대상 양도차익 자체가 0원이 되기 때문입니다.

양도차익 376,000,000원을 기준으로 보면 실효세율이 65.56%에서 0으로 떨어지는 셈이라, 잔금일을 며칠 미루는 선택이 이 계산기에서 가장 큰 금액을 움직입니다.

비과세 기준을 넘겨도 양도가 12억 1,100만원까지는 세금이 0으로 계산된다

1세대 1주택이 12억원을 넘으면 전액 과세가 아니라 "초과분 비율"만 과세됩니다. 양도가에서 기준선을 뺀 몫을 양도가로 나눈 비율이 양도차익에 곱해지는 구조입니다. 그래서 양도가를 1,000,000원 단위로 올려 보면, 기준선에서 0원이던 세금이 12억 1,200만원에 이르러서야 7,411원으로 0을 벗어납니다.

이 구간에서는 과세 대상 양도차익이 3,841,584원까지 커져도 장기보유특별공제 32%와 기본공제 250만원이 차례로 깎아내 과세표준이 남지 않기 때문입니다. 양도가 13억원이면 과세 대상 양도차익 36,615,385원에 세금 2,309,746원이 붙는데, 이는 전체 양도차익 476,000,000원의 0.49%에 해당합니다.

"12억을 1원이라도 넘으면 과세"라는 요약과 실제 고지액 사이에 이만큼의 완충 구간이 있습니다.

보유 10년이 같아도 거주 2년을 채우는 순간 공제율이 20%에서 48%로 뛴다

장기보유특별공제에는 표가 두 개 있습니다. 1세대 1주택이면서 거주기간이 2년 이상일 때만 보유·거주를 합산하는 표 2를 쓰고, 그 요건을 못 채우면 1주택이라도 보유기간만 세는 표 1이 적용됩니다. 양도가 15억원·취득가 8억원·보유 10년 조건에서 거주만 1년으로 두면 표 1이 적용돼 공제율 20%, 세금 23,695,100원입니다.

거주를 2년으로 한 해만 더 채우면 표 2로 바뀌어 48%·11,564,256원이 됩니다. 한 해 차이가 만드는 감소액이 12,130,844원인데, 그 뒤 거주를 10년까지 8년 더 늘려도 8,901,156원이 줄 뿐입니다. 거주 축은 균등하게 붙는 게 아니라 2년이라는 문턱에서 한 번에 열립니다.

전세를 준 채 보유만 한 경우(거주 0년)는 표 1 그대로라 세금이 23,695,100원으로, 적용 세율 구간도 "8,800만~1.5억원"에서 "1,400만~5,000만원"까지 벌어집니다. 매도 시점을 잡기 전에 전입 이력부터 확인해야 하는 이유입니다.

보유 10년·거주 3년과 보유 3년·거주 10년은 세금이 1원도 다르지 않다

표 2 안에서는 보유와 거주가 각각 연 4%, 각각 상한 40%로 완전히 대칭입니다. 양도가 15억원 기준으로 두 조합을 돌리면 공제율이 52%로 같고 세금도 둘 다 10,136,544원입니다. 두 축의 합만 같으면 어느 쪽에 쏠렸는지는 결과에 남지 않습니다. 대칭이 깨지는 곳은 거주가 아예 없을 때입니다.

거주 없이 보유만 20년을 채우면 표 2를 쓸 자격 자체가 없어 표 1로 내려가고, 공제율은 그 표의 상한 30%에서 멈춰 세금이 18,489,900원이 됩니다. 두 축을 합쳐 52%를 만든 경우보다 8,353,356원 많습니다. 보유를 더 늘려도 이 차이는 줄지 않습니다.

15년이면 이미 30% 상한에 닿아 세금이 18,489,900원으로 20년일 때와 같고, 거주 축의 상한 40%는 살아본 적이 없으면 영원히 잠겨 있기 때문입니다.

같은 매도 조건에서 1세대 1주택 여부가 세금을 13.8배로 벌린다

양도가 15억원·취득가 8억원·보유 5년·거주 3년 조건에서 1세대 1주택이면 세금이 17,448,860원, 아니면 240,391,800원입니다. 벌어지는 이유는 두 가지가 겹쳐서입니다. 첫째, 1주택은 과세 대상 양도차익이 135,200,000원으로 줄지만 그렇지 않으면 양도차익 676,000,000원 전액이 과세 대상입니다.

둘째, 장기보유특별공제율이 32% 대 10%로 갈립니다. 그 결과 적용 세율 구간도 "8,800만~1.5억원"과 "5억~10억원"으로 달라져, 양도차익 대비 실효세율이 2.58% 대 35.56%가 됩니다. 세대 요건 판정 하나가 이 계산기에서 가장 큰 배수를 만듭니다.

조정대상지역에서는 거주 1년과 2년의 차이가 119,262,000원이다

비조정지역에서는 보유 2년만 채우면 비과세 요건이 성립하지만, 조정대상지역에서 취득한 주택은 거주 2년이 추가로 필요합니다. 기본 조건에서 지역만 조정대상으로 바꾸고 거주를 1년으로 두면 비과세가 깨져 과세 대상 양도차익이 376,000,000원, 세금이 119,262,000원이 됩니다. 거주를 2년으로 채우면 0원입니다.

같은 거주 1년이라도 비조정지역이면 세금이 0원이므로, 이 차이는 거주 기간이 아니라 취득 당시 지역 지정 여부가 만든 것입니다. 양도차익 376,000,000원 대비로는 실효세율 31.72%와 0의 차이입니다. 규제지역 지정·해제 이력이 계약서보다 앞서는 변수라는 뜻이라, 취득 시점의 지정 여부를 먼저 확인해야 합니다.

증빙 1,000만원을 더 찾으면 세금이 501,215원 줄어든다

필요경비는 양도차익에서 먼저 빠지므로 절세 효과가 세율만큼일 것 같지만, 1세대 1주택은 과세 비율과 장기보유특별공제를 차례로 통과한 뒤에야 세율이 곱해집니다.

양도가 15억원 기준으로 필요경비율을 0%에서 5%로 올리면 필요경비가 0원에서 40,000,000원으로 40,000,000원 늘고, 세금은 18,705,500원에서 16,700,640원으로 2,004,860원 줄어듭니다. 경비 1원이 깎는 세금은 5.01%으로, 적용 세율 구간 "5,000만~8,800만원"이 시사하는 수준보다 훨씬 낮습니다.

과세 대상 양도차익이 전체의 20%에 불과하고 거기서 다시 32%가 공제되기 때문입니다. 영수증을 모으는 일은 여전히 이득이지만, 이 구조에서는 "경비 × 세율"로 기대한 금액의 몇 분의 일만 돌아옵니다.

1세대 1주택이 아니면 보유 3년을 채우는 날 세금이 9,926,400원 떨어진다

일반 장기보유특별공제는 보유 3년부터 연 2%씩 붙습니다. 3년에 도달하는 순간 6%가 한꺼번에 켜지는 구조입니다. 기본 조건에서 세대 요건만 빼고 보유를 2.9년에서 3년으로 늘리면 공제율이 0%에서 6%가 되고 세금이 135,806,000원에서 125,879,600원으로 내려갑니다.

이후 12년을 더 보유해 상한 30%를 채워도 세금은 87,038,600원까지만 줄어, 3년째 하루가 만든 감소분이 그 뒤 12년이 만든 감소분 38,841,000원보다 큽니다. 양도차익 376,000,000원 기준 실효세율로는 36.12%에서 33.48%로 내려가는 한 칸입니다.

1주택 요건이 없을 때 양도차익 대비 실효세율은 14.55%에서 38.28%까지만 움직인다

취득가 8억원·보유 5년·1세대 1주택 아님 조건에서 양도가만 올리며 계산하면 9억원 11,061,600원(14.55%), 12억원 119,262,000원(31.72%), 15억원 240,391,800원(35.56%), 20억원 450,136,500원(38.28%)입니다.

양도차익은 76,000,000원에서 1,176,000,000원으로 15.5배가 되는데 실효세율은 23.72%p 오르는 데 그칩니다. 최고 구간 세율이 45%이고 지방소득세가 그 위에 10% 더 붙는데도 실효세율이 38.28%에서 멈추는 이유는 누진공제 65,940,000원과 장기보유특별공제 10%, 기본공제 250만원이 함께 작동하기 때문입니다.

양도가를 한 칸씩 올릴 때 늘어나는 세금도 108,200,400원, 121,129,800원, 209,744,700원으로 일정하지 않아, 세율 구간이 아니라 양도차익의 절대 크기가 부담을 결정합니다.

위 발견의 계산 기준

위 금액은 전부 이 페이지의 양도소득세 계산기에 조건을 넣어 실행한 값이며, 따로 적지 않은 항목은 기본값(취득가 8억원, 필요경비율 3%, 보유 5년, 거주 3년, 1세대 1주택, 비조정지역)을 씁니다.

장기보유특별공제는 거주기간 2년 이상인 1세대 1주택에만 표 2(보유+거주 최대 80%)를 적용하고 그 밖에는 표 1(최대 30%)을 적용합니다(소득세법 제95조②·시행령 제159조의4, 2026-09-06 확인분).

다만 법령의 두 표는 "3년 이상 4년 미만" 같은 연 단위 구간표인데 이 계산기는 공제율을 연율로 곱해 계산하므로, 보유·거주를 소수점으로 넣으면 구간표보다 조금 높게 나옵니다. 실제 판정은 등기·전입 일자 기준입니다. 이 계산기는 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제, 지방소득세까지만 모델링합니다.

상속·증여 취득, 부담부증여, 다주택 중과, 감면 특례, 분양권·조합원입주권은 반영하지 않으므로 해당 사례에서는 실제 세액이 위 수치와 다르게 나옵니다.

1세대 1주택 비과세: 12억원 기준

2년 이상 보유한 1세대 1주택을 양도하면 양도가액 12억원 이하까지는 양도소득세가 비과세됩니다. 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 거주 요건이 추가됩니다.

양도가액이 12억원을 초과하면 초과분 비율만큼만 과세되는데, 예를 들어 양도가 15억원에 양도차익 3억원이면 과세 대상 차익은 3억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 6,000만원으로 줄어듭니다. 즉 고가 주택이라도 전체 차익이 아니라 12억원 초과 비율만 과세되므로 실제 세 부담은 생각보다 작을 수 있습니다.

보유 2년 미만이면 60~70% 중과

보유 기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일세율이 적용됩니다. 여기에 지방소득세 10%가 더해지면 실질 부담은 최대 77%에 이릅니다. 2년 이상 보유하면 기본 누진세율(6~45%)로 전환되므로, 단기 매도가 불가피한 상황이 아니라면 보유 2년을 채우는 것이 절세의 첫 번째 원칙입니다.

차익 1억원 기준으로 1년 11개월에 팔면 약 6,000만원, 2년을 채우면 누진세율 적용으로 세금이 크게 줄어드는 극적인 차이가 발생합니다.

장기보유특별공제: 표 1과 표 2를 가르는 거주 2년

3년 이상 보유하면 양도차익에서 장기보유특별공제를 받습니다. 원칙은 표 1로, 보유기간 연 2%씩 최대 30%(15년)까지 공제됩니다.

표 2(보유기간 연 4% 최대 40% + 거주기간 연 4% 최대 40% = 최대 80%)는 1세대 1주택이면서 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에만 적용됩니다(소득세법 제95조 제2항, 같은 법 시행령 제159조의4). 예를 들어 10년 보유·10년 거주한 1주택이라면 12억원 초과분 차익의 80%가 공제되어 과세 대상이 5분의 1로 줄어듭니다.

반대로 1주택이라도 전세를 준 채 거주하지 않았다면 표 2를 쓸 수 없어 20년을 보유해도 표 1 상한인 30%에서 멈춥니다. 거주 이력이 공제율의 절반이 아니라 적용 표 자체를 바꿉니다.

세액 계산 순서와 누진세율

계산 순서는 ① 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익, ② 비과세분 제외, ③ 장기보유특별공제 차감, ④ 기본공제 250만원(연 1회) 차감 = 과세표준, ⑤ 세율 적용입니다. 누진세율은 과세표준 1,400만원 이하 6%부터 10억원 초과 45%까지 8단계이며 구간별 누진공제액이 차감됩니다.

산출세액에 지방소득세 10%가 추가되어 최종 부담이 확정됩니다. 이 계산기는 위 순서를 그대로 적용해 과세표준, 적용 세율 구간, 세후 차익까지 단계별로 보여줍니다.

필요경비 챙기기와 매도 시점 전략

취득 시 낸 취득세·중개수수료·법무사 비용, 보유 중 지출한 샷시 교체·발코니 확장 같은 자본적 지출은 필요경비로 인정되어 양도차익을 줄여줍니다. 영수증·계약서·이체 내역 등 증빙을 반드시 보관하세요. 매도 시점 전략으로는 보유 2년(비과세·누진세율 요건), 보유 3년(장특공 개시), 매년 1월 1일(기본공제 250만원 연 단위 갱신)이 주요 분기점입니다.

같은 해에 두 건을 양도하면 기본공제를 한 번만 받고 차익이 합산 과세되므로, 복수 매도는 연도를 나누는 것이 일반적으로 유리합니다.