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양도소득세+지방세
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양도차익
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전체 양도차익에서 세금이 차지하는 금액과 세후에 남는 금액을 표시합니다.
양도소득세 산출 내역
비과세출처 및 기준
· 2026-03-19 확인※ 요금·수수료는 변동 가능하며, 정확한 금액은 각 서비스에서 확인하세요.
세금 합계
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양도가·취득가와 보유기간을 기준으로 양도소득세를 시뮬레이션한 결과입니다.
2년 이상 보유한 1세대 1주택을 양도할 때, 양도가 12억원 이하 부분은 비과세됩니다. 조정대상지역에서 취득한 경우 2년 거주 조건이 추가됩니다.
일반: 3년 이상 보유 시 연 2%, 최대 30%. 1세대 1주택: 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%) = 최대 80% 공제됩니다.
네. 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만 보유 시 60%의 단일세율이 적용됩니다. 2년 이상 보유하면 기본 누진세율(6~45%)이 적용되어 유리합니다.
취득 시 취득세, 중개수수료, 법무사 비용과 보유 중 인테리어비, 시설 개량비 등이 포함됩니다. 증빙이 없으면 환산취득가액 또는 기준시가를 적용합니다.
양도가 12억원 초과분에 해당하는 양도차익에만 과세됩니다. 예: 양도가 15억, 양도차익 3억이면 과세 양도차익은 3억 × (15억-12억)/15억 = 6,000만원입니다.
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 부과되며, 국세청 홈택스에서 전자신고할 수 있습니다.
실제 취득가액을 증빙하지 못하면 환산취득가액이나 기준시가로 계산하게 되어 대체로 불리해집니다. 등기부등본, 검인계약서 사본, 금융 이체 내역 등으로 취득가액을 최대한 복원하는 것이 좋습니다.
취득가 대비 비율로 입력하는 방식입니다. 통상 취득세·중개보수 등을 포함해 취득가의 1~3% 수준을 가정하되, 실제 증빙 금액이 있다면 그 비율로 조정해 입력하면 됩니다.
조정대상지역에서 취득한 1세대 1주택은 비과세를 받으려면 2년 보유에 더해 2년 거주 요건을 충족해야 하기 때문입니다. 취득 당시 규제지역이었는지가 기준이 됩니다.
양도소득세는 인별 과세라 공동명의면 차익이 지분대로 나뉘고 기본공제 250만원도 각자 적용되어 누진세율 부담이 낮아지는 경우가 많습니다. 다만 이 계산기는 단독 명의 기준이므로 공동명의는 지분별로 나눠 계산해 보시기 바랍니다.
양도소득세는 주택을 팔 때 발생한 차익에 부과되는 세금으로, 보유 기간·거주 기간·주택 수에 따라 세율이 6%에서 70%까지 달라지는 가장 복잡한 부동산 세금입니다. 특히 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제를 어떻게 적용받느냐에 따라 수천만원이 좌우됩니다. 이 가이드는 소득세법 제94조~제118조에 근거한 계산 구조와 절세 전략을 단계별로 정리했습니다.
2년 이상 보유한 1세대 1주택을 양도하면 양도가액 12억원 이하까지는 양도소득세가 비과세됩니다. 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 거주 요건이 추가됩니다. 양도가액이 12억원을 초과하면 초과분 비율만큼만 과세되는데, 예를 들어 양도가 15억원에 양도차익 3억원이면 과세 대상 차익은 3억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 6,000만원으로 줄어듭니다. 즉 고가 주택이라도 전체 차익이 아니라 12억원 초과 비율만 과세되므로 실제 세 부담은 생각보다 작을 수 있습니다.
보유 기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일세율이 적용됩니다. 여기에 지방소득세 10%가 더해지면 실질 부담은 최대 77%에 이릅니다. 2년 이상 보유하면 기본 누진세율(6~45%)로 전환되므로, 단기 매도가 불가피한 상황이 아니라면 보유 2년을 채우는 것이 절세의 첫 번째 원칙입니다. 차익 1억원 기준으로 1년 11개월에 팔면 약 6,000만원, 2년을 채우면 누진세율 적용으로 세금이 크게 줄어드는 극적인 차이가 발생합니다.
3년 이상 보유하면 양도차익에서 장기보유특별공제를 받습니다. 일반 주택은 연 2%씩 최대 30%(15년)까지 공제됩니다. 1세대 1주택은 훨씬 유리해서 보유기간 연 4%(최대 40%)에 거주기간 연 4%(최대 40%)를 합산해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 예를 들어 10년 보유·10년 거주한 1주택이라면 12억원 초과분 차익의 80%가 공제되어 과세 대상이 5분의 1로 줄어듭니다. 거주 없이 보유만 한 경우 공제율이 절반으로 깎이므로 실거주 이력이 중요합니다.
계산 순서는 ① 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익, ② 비과세분 제외, ③ 장기보유특별공제 차감, ④ 기본공제 250만원(연 1회) 차감 = 과세표준, ⑤ 세율 적용입니다. 누진세율은 과세표준 1,400만원 이하 6%부터 10억원 초과 45%까지 8단계이며 구간별 누진공제액이 차감됩니다. 산출세액에 지방소득세 10%가 추가되어 최종 부담이 확정됩니다. 이 계산기는 위 순서를 그대로 적용해 과세표준, 적용 세율 구간, 세후 차익까지 단계별로 보여줍니다.
취득 시 낸 취득세·중개수수료·법무사 비용, 보유 중 지출한 샷시 교체·발코니 확장 같은 자본적 지출은 필요경비로 인정되어 양도차익을 줄여줍니다. 영수증·계약서·이체 내역 등 증빙을 반드시 보관하세요. 매도 시점 전략으로는 보유 2년(비과세·누진세율 요건), 보유 3년(장특공 개시), 매년 1월 1일(기본공제 250만원 연 단위 갱신)이 주요 분기점입니다. 같은 해에 두 건을 양도하면 기본공제를 한 번만 받고 차익이 합산 과세되므로, 복수 매도는 연도를 나누는 것이 일반적으로 유리합니다.
※ 본 페이지는 주거·부동산 의사결정을 돕기 위한 참고용 가이드입니다. 실제 세금·수수료·대출 조건은 지자체 조례, 개인 상황, 법령 개정에 따라 달라질 수 있으므로 정확한 내용은 국세청·위택스·관할 지자체 등 관계기관 또는 세무사·법률 전문가에게 반드시 확인하시기 바랍니다.
