전월세 전환율 계산기

기본 조건의 전환율 5.76%는 상한을 1.26%p 넘고 그 차이가 연 3,150,000원이다

계산기 기본값(전세보증금 3억원, 월세보증금 5,000만원, 월세 120만원)으로 돌리면 보증금 차액 250,000,000원에 대한 실제 전환율이 5.76%로 나옵니다. 법정 상한 4.5%과의 간격은 1.26%p인데, 이 비율 차이를 금액으로 옮기면 월 262,500원, 연 3,150,000원입니다.

상한 기준 적정 월세는 937,500원이므로 지금 월세는 그보다 1.28배 수준입니다. 비율로 보면 1.26%p라는 작은 숫자지만 2년 계약 기간으로 환산하면 6,300,000원이 됩니다. 협상 자리에서 상대를 움직이는 것은 앞의 비율이 아니라 뒤의 금액입니다.

"적정" 판정이 붙는 월세 구간은 916,667원부터 958,333원까지 41,666원 폭이다

판정은 전환율이 상한에서 0.1%p 안쪽이면 적정으로 봅니다. 기본 조건에서 이 관용 구간을 월세로 되돌리면 916,667원에서 958,333원까지, 폭 41,666원입니다. 958,333원은 적정으로 표시되지만 같은 화면의 적정 월세는 937,500원이고 초과액 칸에는 월 20,833원, 연 249,996원이 함께 찍힙니다.

1원만 더 올린 958,334원에서는 라벨이 초과로 바뀌지만 금액은 겨우 12원 늘어납니다. 라벨이 바뀌는 지점과 초과액이 0이 되는 지점이 20,833원 어긋나 있다는 뜻입니다. 감액을 요구할 때는 라벨이 아니라 적정 월세 937,500원을 기준선으로 잡아야 근거가 흔들리지 않습니다.

같은 0.1%p 관용이 보증금 차액 5,000만원에서는 4,167원, 5억원에서는 41,667원을 봐준다

관용 폭은 비율로 고정돼 있어서 금액으로 바꾸면 계약 규모에 그대로 비례합니다. 0.1%p를 월 금액으로 환산하면 보증금 차액 5,000만원에서 4,167원, 2억 5,000만원에서 20,833원, 5억원에서 41,667원입니다.

차액 5,000만원짜리 계약의 적정 판정 구간은 183,334원에서 191,666원까지 폭 8,332원에 불과해, 월세를 만원 단위로 조정하면 그 한 번에 라벨이 두 칸을 건너뜁니다. 반대로 차액 5억원짜리 계약에서는 폭이 83,333원이라 월세를 8만원 가까이 움직여도 라벨이 그대로입니다.

작은 계약일수록 라벨이 예민하고 큰 계약일수록 둔감한 셈이니, 계약 규모가 클수록 라벨보다 금액 칸을 먼저 봐야 합니다.

보증금 조정 네 줄은 1,000만원당 37,500원이라는 한 기울기를 네 번 적은 것이다

시뮬레이션 표는 보증금을 1,000만원·3,000만원·5,000만원·1억원 올렸을 때의 적정 월세를 보여주는데, 내려간 폭을 보면 1,000만원 37,500원, 3,000만원 112,500원, 5,000만원 187,500원, 1억원 375,000원으로 정확히 비례합니다.

네 줄 모두 상한 4.5%를 12로 나눈 하나의 기울기, 곧 1,000만원당 37,500원에서 나옵니다. 주의할 점은 이 기울기가 법정 상한만 반영한다는 것입니다. 지금 계약의 실제 전환율 5.76%로 환산하면 같은 1,000만원이 월 48,000원이어서 10,500원 차이가 납니다.

임대인이 현재 조건의 비율로 맞바꿈을 제안하면 표보다 유리해 보이지만, 그 비율 자체가 상한을 넘고 있다는 사실은 표에 나타나지 않습니다. 표는 '이렇게 될 것'이 아니라 '상한대로라면 이래야 한다'는 선입니다.

월세를 그대로 두고 보증금만 5,000만원 올리면 전환율은 5.76%에서 7.2%로 나빠진다

시뮬레이션 표를 '보증금을 올리면 조건이 좋아진다'로 읽으면 방향이 반대가 됩니다. 전환율의 분모는 보증금 차액이라, 월세보증금을 올리면 분모가 줄어 비율이 커집니다. 기본 조건에서 월세보증금만 1억원으로 올리면 차액이 200,000,000원으로 줄고 전환율은 7.2%가 됩니다.

적정 월세는 937,500원에서 750,000원으로 내려가는데 월세는 그대로이므로 초과액은 월 262,500원에서 450,000원, 연간으로는 3,150,000원에서 5,400,000원으로 1.71배 커집니다. 표의 각 줄은 '보증금을 올리는 동시에 월세를 그 줄의 금액까지 내린다'는 한 쌍의 조건입니다.

보증금만 먼저 넣고 월세 인하는 다음에 논의하기로 하면 그 사이 기간은 조건이 더 나빠진 상태로 지나갑니다.

보증금 차액이 정확히 1억원이면 조정표 마지막 줄이 사라지고 1원만 더 크면 적정 월세 0원짜리 줄이 생긴다

시뮬레이션은 조정 후 월세보증금이 전세보증금보다 작을 때만 줄을 만듭니다. 이 조건이 등호를 포함하지 않아 경계에서 줄 수가 계단처럼 변합니다. 전세보증금 3억원, 월세보증금 2억원이면 차액이 100,000,000원이라 1억원 줄이 빠지고 표가 3줄로 줄어듭니다.

전세보증금을 1원 올려 300,000,001원으로 두면 줄이 4개로 돌아오는데, 새로 생긴 줄의 조정 후 차액은 1원이어서 적정 월세가 0원으로 표시됩니다. 반올림 때문에 1원의 4.5%를 12로 나눈 값이 0으로 접히기 때문입니다.

차액이 조정 단위에 가까운 계약에서는 표의 줄 수 자체가 정보이며, 마지막 줄이 0원이면 그 줄은 협상안이 아니라 경계 표시로 읽어야 합니다.

보증금 차액 5,000만원과 5억원이 같은 판정을 받고 부담은 630,000원과 6,300,000원으로 갈린다

판정은 전환율만 보고 계약의 크기는 보지 않습니다. 보증금 차액 5,000만원에 월세 24만원, 그리고 차액 5억원에 월세 240만원은 둘 다 전환율이 5.76%로 같아 나란히 초과로 표시됩니다. 그러나 적정 월세는 187,500원과 1,875,000원으로 열 배 차이이고, 연간 초과 부담도 630,000원과 6,300,000원으로 열 배 벌어집니다.

기본 조건의 3,150,000원은 그 사이에 놓입니다. 세 계약 모두 '상한을 1.26%p 넘겼다'는 같은 문장으로 요약되지만, 조정을 요구할 실익은 금액 쪽에서만 드러납니다. 조정 신청이나 협의에 드는 노력이 계약 크기와 무관하다면, 같은 비율 초과라도 큰 계약에서 먼저 움직이는 편이 합리적입니다.

기준금리가 0.25%p 내리면 적정 월세는 52,083원 내려간다

상한은 한국은행 기준금리에 2%p를 더한 값이라 기준금리가 움직이면 적정 월세도 함께 움직입니다. 2026-07-10 확인 기준 기준금리는 2.5%이고 상한은 4.5%입니다.

상한을 4.25%로 낮춰 돌리면 기본 조건의 적정 월세가 937,500원에서 885,417원으로 52,083원 내려가고 연간 초과 부담은 3,150,000원에서 3,774,996원으로 늘어납니다. 반대로 지금 월세 120만원이 적정 판정을 받으려면 상한이 5.66% 이상이어야 하고, 이는 기준금리 3.66%에 해당합니다.

확인 시점 기준금리보다 1.16%p 높은 값이니, 이 계약은 금리가 오르기를 기다려 적정이 되는 종류가 아닙니다. 상한 값을 직접 바꿔 보는 것은 미래를 예측하기 위해서가 아니라 판정이 상한에 얼마나 민감한지를 재기 위한 것입니다.

법정 상한을 기회비용 금리로 놓으면 적정 월세와 전세·월세 손익분기 월세가 1원까지 같아진다

이 페이지의 적정 월세와 전세·월세 비교 계산기의 손익분기 월세는 같은 식입니다. 둘 다 보증금 차액에 어떤 연이율을 곱해 12로 나눈 값이고, 이율의 출처만 법정 상한이냐 내 기회비용이냐로 갈립니다. 기본 조건의 적정 월세 937,500원은 같은 보증금으로 기회비용 금리 4.5%를 넣었을 때의 손익분기 월세 937,500원과 일치합니다.

전세보증금을 4억원으로 바꿔도 1,312,500원과 1,312,500원으로 같습니다. 달리 말하면 법이 그은 상한선은 기회비용 금리가 4.5%인 임차인에게 딱 중립인 지점입니다. 전세자금대출 금리가 4.5%보다 낮은 사람에게는 상한선의 월세도 여전히 손해이고, 그보다 높은 사람에게는 상한선의 월세가 오히려 이득입니다.

같은 '적정' 판정이 사람마다 다른 의미를 갖는 이유입니다.

월세보증금이 전세보증금 이상이면 전환율이 0%로 정의되지 않아 판정을 근거로 쓸 수 없다

전환율은 보증금 차액을 분모로 쓰므로 차액이 0 이하이면 정의되지 않습니다. 계산기는 이 구간에서 전환율과 적정 월세를 0으로 두고 넘어갑니다. 전세보증금과 월세보증금을 모두 1억원으로 넣으면 차액 0원, 전환율 0%, 적정 월세 0원이 나오는데, 같은 화면의 초과 부담 칸에는 월세 전액인 월 1,200,000원과 연 14,400,000원이 찍힙니다.

월세보증금을 1억 5,000만원으로 더 키워 차액이 -50,000,000원이 되어도 판정과 금액이 그대로입니다. 판정 칸과 금액 칸이 서로 다른 이야기를 하는 것이므로 이 구간에서는 둘 다 협상 근거로 쓸 수 없습니다. 애초에 전세를 월세로 돌리는 상황이 아니어서 전환율이라는 개념이 성립하지 않는 입력입니다.

전세보증금 칸에는 전환 전 금액을, 월세보증금 칸에는 전환 후 금액을 넣어야 하며, 두 값이 뒤바뀌면 이 구간에 들어갑니다.

위 발견의 계산 기준

위 수치는 전부 이 페이지의 전월세 전환율 계산기를 실행해 얻은 값이며, 언급하지 않은 항목은 화면 기본값을 씁니다. 상한 산식과 기준금리 확인일은 2026-07-10입니다. 상한을 4.5%로 두는 것은 확인일의 기준금리 2.5%에 시행령이 정한 2%p를 더한 결과이고, 기준금리가 바뀌면 이 페이지의 모든 적정 월세가 함께 움직입니다.

위 문단에서 상한을 다른 값으로 바꿔 돌린 부분은 예측이 아니라 민감도 확인입니다. 또한 이 상한은 기존 계약의 전세를 월세로 돌리는 경우에 적용되며 신규 계약의 월세에는 적용되지 않습니다. 이 계산기는 관리비·중개보수·보증보험료를 다루지 않으므로, 전세와 월세 중 무엇이 실제로 싼지는 기회비용 금리를 넣는 전세 vs 월세 계산기에서 따로 확인해야 합니다.

전환율 계산 공식

전월세 전환율은 '(월세 × 12) ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100'으로 계산합니다. 예를 들어 전세 3억원짜리 집을 보증금 1억원에 월세 75만원으로 돌렸다면 전환율은 900만원 ÷ 2억원 = 4.5%입니다. 전환율이 높을수록 세입자가 보증금 차액 대비 비싼 월세를 내고 있다는 뜻입니다.

이 계산기는 전세보증금, 월세보증금, 월세를 입력하면 실제 전환율과 법정 상한 대비 판정(적정·초과·미만)을 즉시 보여줍니다.

법정 상한: 기준금리 + 2%p = 4.5%

주택임대차보호법 시행령 제9조는 전환율 상한을 '한국은행 기준금리 + 2%p'로 정하고 있습니다. 2026년 7월 10일 확인 기준 기준금리가 2.5%이므로 현재 법정 상한은 4.5%입니다. 기준금리가 변동되면 상한도 자동으로 바뀌는 구조라, 금리 인하기에는 적정 월세도 함께 내려갑니다.

위 예시처럼 보증금 차액 2억원이라면 법정 상한 기준 적정 월세는 2억 × 4.5% ÷ 12 = 75만원이 됩니다.

상한을 초과한 월세는 무효입니다

계약 기간 중 또는 갱신 과정에서 임대인이 전세를 월세로 전환하면서 법정 상한을 초과하는 월세를 받는다면, 초과 부분은 효력이 없고 세입자는 이미 지급한 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다.

이 계산기는 현재 월세와 적정 월세의 차이, 연간 초과 부담액까지 계산해 주므로 임대인과 협의하거나 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 때 근거 자료로 쓸 수 있습니다. 다만 이 상한은 기존 계약의 '전환'에 적용되는 것으로, 신규 계약의 월세는 당사자가 자유롭게 정할 수 있다는 점을 구분해야 합니다.

보증금 조정 시뮬레이션 활용법

월세 부담을 줄이는 현실적인 방법은 보증금을 올리고 월세를 내리는 재조정입니다. 이 계산기는 보증금을 1,000만원, 3,000만원, 5,000만원, 1억원 올렸을 때 법정 상한 기준 적정 월세가 각각 얼마로 내려가는지 시뮬레이션합니다. 상한 4.5% 기준으로 보증금 1,000만원을 올리면 월세는 약 37,500원 내려가는 셈입니다.

목돈 여유가 있고 전세대출 금리가 전환율보다 낮다면 보증금을 올리는 편이 유리하고, 반대라면 월세 유지가 낫습니다.

임차인 vs 임대인의 활용 포인트

임차인은 갱신 협상 전에 현재 조건의 전환율을 계산해 법정 상한 초과 여부를 확인하고, 초과 시 조정을 요구하는 것이 첫 번째 활용법입니다. 임대인은 시장 전환율과 법정 상한 사이에서 공실 위험 없이 받을 수 있는 적정 월세를 정하는 기준으로 쓸 수 있습니다.

실제 시장 전환율은 지역·주택 유형에 따라 법정 상한과 차이가 나며 한국부동산원 통계에서 지역별 수치를 확인할 수 있습니다. 어느 쪽이든 감정이 아닌 숫자로 협상하는 것이 계약을 빠르게 마무리하는 지름길입니다.