전환율 계산 공식
전월세 전환율은 '(월세 × 12) ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100'으로 계산합니다. 예를 들어 전세 3억원짜리 집을 보증금 1억원에 월세 75만원으로 돌렸다면 전환율은 900만원 ÷ 2억원 = 4.5%입니다. 전환율이 높을수록 세입자가 보증금 차액 대비 비싼 월세를 내고 있다는 뜻입니다. 이 계산기는 전세보증금, 월세보증금, 월세를 입력하면 실제 전환율과 법정 상한 대비 판정(적정·초과·미만)을 즉시 보여줍니다.
전월세 전환율 계산기
법정 전환율 상한 = 기준금리(2.5%) + 2.0% = 4.5%
주택임대차보호법 시행령 §9 · 2026.03 기준
실제 전환율
5.76%
법정 상한
4.5%
판정
법정 상한 초과
적정 월세
937,500원
실제·법정 전환율 비교
하나의 0% 기준 track에서 실제 전환율과 법정 상한을 비교합니다.
실제 전환율5.76%
법정 상한보다 1.3%p 높음
법정 상한을 초과했습니다. 적용 대상 계약인지와 계약 조건을 함께 확인하세요.
전환율 분석
- 보증금 차액250,000,000원
- 연간 월세 합계14,400,000원
- 실제 전환율5.76%
- 법정 상한 전환율4.5%
- 법정 상한 기준 적정 월세937,500원
- 현재 월세와 차이+262,500원
- 연간 초과 부담3,150,000원
보증금 조정 시뮬레이션
월세 보증금을 올리면 적정 월세가 낮아집니다. 법정 전환율 4.5% 기준입니다.
| 보증금 증액 | 조정 후 보증금 | 적정 월세 |
|---|---|---|
| +10,000,000원 | 60,000,000원 | 900,000원 |
| +30,000,000원 | 80,000,000원 | 825,000원 |
| +50,000,000원 | 100,000,000원 | 750,000원 |
| +100,000,000원 | 150,000,000원 | 562,500원 |
출처 및 기준
· 2026-07-10 확인- •
- •
※ 요금·수수료는 변동 가능하며, 정확한 금액은 각 서비스에서 확인하세요.
적정 월세
937,500원 법정 상한 초과, 판정
- 실제 전환율
- 5.76%
- 법정 상한
- 4.5%
- 월세 차이
- 262,500원
전세 보증금과 월세 조건을 기준으로 전환율을 분석한 결과입니다.
전월세 전환율이란 무엇인가요?
전월세 전환율은 전세 보증금과 월세 보증금의 차액 대비 연간 월세 비율입니다. 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환할 때 적정 금액을 판단하는 기준이 됩니다.
법정 전환율 상한은 어떻게 정해지나요?
주택임대차보호법 시행령 제9조에 따라 한국은행 기준금리 + 2%p로 정해집니다. 2026년 7월 10일 확인 기준 기준금리 2.5%이므로 법정 상한은 4.5%입니다.
전환율이 법정 상한을 초과하면 어떻게 되나요?
법정 상한 전환율을 초과하는 부분은 무효이며, 세입자는 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 이는 임대인이 직접 전환하는 경우에 적용되며, 새 계약 시 자유롭게 정할 수 있습니다.
적정 월세는 어떻게 계산하나요?
적정 월세 = (전세 보증금 - 월세 보증금) x 법정 전환율 / 12 로 계산합니다. 법정 전환율 상한 이내의 월세가 적정한 수준입니다.
신규 계약에도 4.5% 상한이 적용되나요?
아니요. 법정 상한은 기존 계약에서 전세를 월세로 전환하는 경우에 적용됩니다. 새로운 임대차 계약의 보증금과 월세는 당사자 합의로 자유롭게 정할 수 있습니다.
월세를 전세로 되돌릴 때도 같은 공식을 쓰나요?
방향만 반대일 뿐 같은 전환율 개념을 사용합니다. 다만 법정 상한 규제는 전세에서 월세로의 전환에 적용되는 것이므로, 월세에서 전세로 갈 때는 시장 전환율을 참고해 협의하게 됩니다.
판정이 '미만'으로 나오면 좋은 건가요?
세입자 입장에서는 법정 상한보다 낮은 전환율로 월세를 내고 있다는 뜻이므로 상대적으로 유리한 조건입니다. 임대인 입장에서는 보증금 대비 월세 수익이 낮은 상태로 볼 수 있습니다.
전세를 월세로 돌리거나 월세 조건을 조정할 때 기준이 되는 것이 전월세 전환율입니다. 주택임대차보호법은 임대인이 계약 기간 중 전세를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 상한을 '한국은행 기준금리 + 2%p'로 제한하고 있습니다. 이 가이드는 전환율 계산 공식과 법정 상한의 의미, 초과 월세 대응 방법을 정리했습니다.
법정 상한: 기준금리 + 2%p = 4.5%
주택임대차보호법 시행령 제9조는 전환율 상한을 '한국은행 기준금리 + 2%p'로 정하고 있습니다. 2026년 7월 10일 확인 기준 기준금리가 2.5%이므로 현재 법정 상한은 4.5%입니다. 기준금리가 변동되면 상한도 자동으로 바뀌는 구조라, 금리 인하기에는 적정 월세도 함께 내려갑니다. 위 예시처럼 보증금 차액 2억원이라면 법정 상한 기준 적정 월세는 2억 × 4.5% ÷ 12 = 75만원이 됩니다.
상한을 초과한 월세는 무효입니다
계약 기간 중 또는 갱신 과정에서 임대인이 전세를 월세로 전환하면서 법정 상한을 초과하는 월세를 받는다면, 초과 부분은 효력이 없고 세입자는 이미 지급한 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다. 이 계산기는 현재 월세와 적정 월세의 차이, 연간 초과 부담액까지 계산해 주므로 임대인과 협의하거나 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 때 근거 자료로 쓸 수 있습니다. 다만 이 상한은 기존 계약의 '전환'에 적용되는 것으로, 신규 계약의 월세는 당사자가 자유롭게 정할 수 있다는 점을 구분해야 합니다.
보증금 조정 시뮬레이션 활용법
월세 부담을 줄이는 현실적인 방법은 보증금을 올리고 월세를 내리는 재조정입니다. 이 계산기는 보증금을 1,000만원, 3,000만원, 5,000만원, 1억원 올렸을 때 법정 상한 기준 적정 월세가 각각 얼마로 내려가는지 시뮬레이션합니다. 상한 4.5% 기준으로 보증금 1,000만원을 올리면 월세는 약 37,500원 내려가는 셈입니다. 목돈 여유가 있고 전세대출 금리가 전환율보다 낮다면 보증금을 올리는 편이 유리하고, 반대라면 월세 유지가 낫습니다.
임차인 vs 임대인의 활용 포인트
임차인은 갱신 협상 전에 현재 조건의 전환율을 계산해 법정 상한 초과 여부를 확인하고, 초과 시 조정을 요구하는 것이 첫 번째 활용법입니다. 임대인은 시장 전환율과 법정 상한 사이에서 공실 위험 없이 받을 수 있는 적정 월세를 정하는 기준으로 쓸 수 있습니다. 실제 시장 전환율은 지역·주택 유형에 따라 법정 상한과 차이가 나며 한국부동산원 통계에서 지역별 수치를 확인할 수 있습니다. 어느 쪽이든 감정이 아닌 숫자로 협상하는 것이 계약을 빠르게 마무리하는 지름길입니다.
※ 본 페이지는 주거·부동산 의사결정을 돕기 위한 참고용 가이드입니다. 실제 세금·수수료·대출 조건은 지자체 조례, 개인 상황, 법령 개정에 따라 달라질 수 있으므로 정확한 내용은 국세청·위택스·관할 지자체 등 관계기관 또는 세무사·법률 전문가에게 반드시 확인하시기 바랍니다.