LTV·DTI·DSR 계산기

집값 7억원·연소득 8,000만원의 한도는 2억 8,000만원 — 걸리는 축은 LTV

규제지역, 일반 무주택자, 기존 대출 연 600만원, 연 4.5%·30년(가정)에서 네 축의 한도는 LTV 280,000,000원(집값의 40%), 절대한도 600,000,000원, DTI 427,615,845원, DSR 309,871,526원입니다.

최종 한도는 그중 최소인 280,000,000원이고 이때 LTV가 걸립니다. 두 번째로 낮은 축과의 여유는 29,871,526원입니다. 이 한도를 다 쓰면 월 1,418,719원, 30년 총이자 230,738,840원입니다. 집값 7억원의 40%만 대출이 되므로 자기자본이 4억 2,000만원 이상 필요하다는 것이 이 조합의 결론입니다.

스트레스 가산 3%p는 DSR 한도 1억 1,774만원을 지운다

규제지역(가정)에서는 DSR 산정에 실제 금리 4.5%가 아니라 3%p를 얹은 7.5%가 쓰입니다. 가산이 없다면 DSR 한도가 427,615,845원인데 가산 후에는 309,871,526원으로 117,744,319원, 27.5% 줄어듭니다.

비규제지역은 가산이 1.5%p라 같은 소득의 DSR 한도가 361,381,831원으로 51,510,305원 더 나옵니다. 실제 이자는 4.5%로 내므로 가산은 한 푼도 내지 않는 금리이지만, 빌릴 수 있는 돈은 1억 1,774만원 줄어드는 셈입니다.

이 조합에서는 LTV가 먼저 걸려 스트레스가 최종 한도를 바꾸지 않지만, 소득이 7,380만원 아래로 내려가면 DSR이 LTV를 대신해 실제 한도가 됩니다.

생애최초 LTV 70%를 다 쓰려면 연소득 1억 1,780만원이 필요하다

같은 집값 7억원(가정 조건)에서 생애최초 구입자의 LTV 한도는 490,000,000원으로 일반 280,000,000원보다 210,000,000원 큽니다.

그러나 연소득 8,000만원의 DSR 한도는 309,871,526원이라 최종 한도는 309,871,526원, 걸리는 축이 DSR로 바뀝니다. 늘어난 LTV 여유 210,000,000원 중 실제로 쓰는 것은 29,871,526원뿐입니다.

LTV 70%를 전부 쓰려면 DSR 역산액이 490,000,000원에 닿아야 하고, 소득을 10만원 단위로 올려 보면 그 문턱이 연소득 1억 1,780만원입니다. "생애최초는 70%"라는 문장은 집값 대비 비율일 뿐이고, 그 비율을 채우는 것은 소득이라 7억원 집에서는 1억 1,780만원 이상 벌어야 성립합니다.

집값 15억원에서 100만원 오르면 한도가 2억원, 25억원에서 100만원 오르면 2억원 떨어진다

규제지역 절대한도는 집값 구간별 고정 금액이라 경계에서 절벽이 생깁니다. 소득 3억원(DSR·DTI가 걸리지 않도록 높게 가정)일 때 집값 15억원의 한도는 600,000,000원(LTV)인데, 15억 100만원이면 400,000,000원(절대한도)로 200,000,000원 줄어듭니다.

25억원에서 25억 100만원으로 넘어갈 때도 400,000,000원에서 200,000,000원으로 200,000,000원 떨어집니다.

LTV 40%로 계산한 값은 15억원에서 600,000,000원, 25억원에서 1,000,000,000원으로 집값을 따라 오르지만, 절대한도가 이를 600,000,000원·400,000,000원·200,000,000원으로 덮어써 집값이 오를수록 빌릴 수 있는 돈은 오히려 줄어듭니다.

경계 바로 위 집을 살 때 필요한 자기자본은 11억 100만원, 23억 100만원으로, 경계 아래(9억원·21억원)보다 각각 2억 100만원, 2억 100만원 많습니다.

같은 집·같은 소득이 비규제지역이면 한도가 8,138만원 커진다

집값 7억원, 연소득 8,000만원(가정)을 비규제지역으로 바꾸면 LTV가 40%에서 70%로, DTI가 40%에서 60%로, 스트레스 가산이 3%p에서 1.5%p로 바뀝니다.

네 축은 LTV 490,000,000원, DTI 690,764,057원, DSR 361,381,831원(절대한도 없음)이 되고 최종 한도는 361,381,831원, 걸리는 축은 DSR입니다. 규제지역 280,000,000원보다 81,381,831원, 1.3배 큽니다.

비규제지역에서는 LTV가 넉넉해 소득이 한도를 정하는 쪽으로 바뀌므로, 같은 집을 두고도 "얼마짜리 집인가"에서 "얼마를 버는가"로 질문이 옮겨갑니다.

소득 5,000만원이면 40년으로 1,043만원, 금리 1%p 인하로 1,773만원 늘어난다

기본 조건(가정)에서는 LTV가 걸려 있어 기간을 40년으로 늘려도(280,000,000원) 금리를 3.5%로 낮춰도(280,000,000원) 한도는 280,000,000원 그대로입니다 — 소득 축이 아니라 집값 축이 걸려 있으면 소득 쪽 조건은 한도를 못 움직입니다.

연소득을 5,000만원으로 낮추면 DSR 166,853,899원이 걸려 한도가 166,853,899원이 되고, 이때는 40년이 177,285,908원, 연 3.5%가 184,579,289원으로 각각 6.3%, 10.6% 늘어납니다.

금리 1%p가 기간 10년 연장과 비슷한 크기로 한도를 움직이는데, 총이자는 40년이 205,279,852원으로 30년 137,498,741원보다 67,781,111원 많습니다. 어느 축이 걸려 있는지를 먼저 보고, 그 축을 움직이는 조건만 손대는 것이 이 계산기를 읽는 순서입니다.

DSR이 걸리는 소득에서는 기존 대출 연 100만원이 한도 1,192만원이다

연소득 5,000만원(가정, DSR이 걸리는 구간)에서 기존 대출 연 원리금 600만원이 있을 때 DSR 한도는 166,853,899원, 없을 때는 238,362,712원으로 71,508,813원 차이입니다. 연 100만원당 11,918,136원이고, 이 환산율은 스트레스 가산 후 금리 7.5%·30년이 정합니다.

DTI 축도 같은 기존 부채를 빼지만 가산 없는 4.5%로 역산해 230,254,686원이라 DSR보다 63,400,787원 여유가 있고, 그래서 규제지역에서는 거의 항상 DSR이 DTI보다 먼저 걸립니다.

기존 대출을 갚아 한도를 키우는 효과는 이 1,192만원/100만원 비율로 곧장 계산되며, LTV가 걸린 소득 구간(이 집값에서는 연소득 7,380만원 이상)에서는 0입니다.

연소득 5,000만원은 집값 4억 1,800만원부터 LTV 대신 소득이 한도를 정한다

규제지역, 일반 무주택자, 기존 대출 연 600만원(가정)에서 연소득 5,000만원의 DSR 한도는 집값과 무관하게 166,853,899원입니다. 집값을 100만원 단위로 올리면 LTV 40% 한도가 이 값을 처음 넘는 가격이 4억 1,800만원입니다.

그보다 싼 집은 집값이 한도를 정하고, 그보다 비싼 집은 소득이 정합니다 — 집값이 8억 3,600만원이 되어도 한도는 166,853,899원으로 같습니다. 생애최초는 LTV가 높아 전환점이 2억 3,900만원으로 내려오고, 그 위로는 우대 LTV가 한도에 아무 영향을 주지 않습니다.

"내 소득으로 살 수 있는 집값"의 답은 이 전환 가격에 자기자본을 더한 값이며, 그 위의 집은 우대 비율이 아니라 소득 증빙이나 기존 대출 정리로만 한도가 늘어납니다.

위 발견의 계산 기준

위 항목의 숫자는 이 페이지 계산기와 같은 산식을 여러 조건으로 반복 실행해 얻은 값이며, 계산식 기준일은 2026-07-10입니다. 기본 가정은 규제지역 7억원 주택, 연소득 8,000만원, 기존 대출 연 600만원, 연 4.5%·30년입니다.

금리·기간·금액은 결과를 설명하기 위한 가정값이고 은행별 금리표는 근거로 쓰지 않았으므로, 본인 조건을 계산기에 직접 넣어 확인하세요.

2026년 LTV 한도

① 투기지역: 일반 40%, 15억 초과 0%, 9억 초과분 20%. ② 조정대상지역: 일반 50%, 9억 초과분 30%. ③ 비규제지역: 일반 70%. ④ 생애최초 구매자: 지역 무관 80% (금액 한도 있음). ⑤ 서민·실수요자: 추가 10%p 우대. 규제는 수시로 변경되므로 대출 시점 기준 정확한 확인이 필요합니다.

LTV 계산 방법

LTV 기준 대출 가능액 = 주택 담보 가치(KB시세 기준) × LTV 비율 - 기존 대출 잔액. 예를 들어 담보가 5억원·LTV 70% 지역이면 최대 3.5억원 대출 가능하며, 기존 전세보증금이나 다른 담보 설정이 있으면 그만큼 차감됩니다.

DTI 제도 폐지

2020년까지 DTI(총부채상환비율)가 주요 규제였으나 2022년 이후 DSR로 통합되어 사실상 폐지되었습니다. 현재는 DSR 40%만 심사 기준이며, DTI 60% 제한은 일부 정책 대출(디딤돌·보금자리론)에만 유지됩니다.

담보 평가 방법

주택 담보가치는 은행이 자체 평가하는 것이 아니라 KB국민은행 부동산 시세(KB시세), 한국감정원 시세, 국토교통부 실거래가 중 가장 낮은 값을 기준으로 합니다. 시세가 없는 빌라·단독주택은 감정평가를 별도로 받아야 하며, 감정 비용은 20~50만원입니다.

LTV 초과 시 대안

LTV 한도 초과 시 대안은 ① 제2금융권 주담대(LTV 80%까지 가능, 금리 1~2%p↑), ② 전세보증금 담보대출(기존 전세 계약 활용), ③ 생애최초 특례 대출 활용(80% LTV), ④ 대출 실행 후 잔금 대출 분할 등이 있습니다.