전세대출 이자 계산기

거치식 월 583,333원 대 원리금균등 월 8,640,544원 — 총이자 차이는 663만원

보증금 2억원, 연 3.5%, 2년(가정)에서 이자만 내는 거치식은 매달 583,333원, 총이자 13,999,992원이고, 원리금균등은 매달 8,640,544원, 총이자 7,373,056원입니다. 원리금균등이 이자를 6,626,936원 덜 내지만 매달 8,057,211원씩 원금을 함께 갚아야 하므로, 월 부담은 거치식의 14.8배입니다.

만기에 보증금을 돌려받아 원금을 갚는 전세의 구조에서는 거치식이 표준이고, 원리금균등은 2년 안에 2억원을 소득으로 갚을 수 있을 때만 선택지가 됩니다. 거치식 총이자 13,999,992원은 보증금의 7%로, 2년 동안 보증금의 7%를 집주인이 아닌 은행에 내는 셈입니다.

원리금균등 총이자는 기간이 1년이든 10년이든 거치식의 52%~54%에 머문다

같은 보증금·금리(가정)에서 원리금균등 총이자를 거치식 총이자로 나눈 비율은 1년 54.5%, 2년 52.7%, 5년 52.3%, 10년 53.3%입니다. 원금이 매달 균등하게 줄면 평균 잔액이 절반 근처가 되기 때문에 비율이 어느 기간이든 절반을 조금 넘는 데서 멈춥니다.

이 비율은 보증금 크기와 무관하고 금리에도 둔감해서, 연 2%로 낮춰도 2년 비율은 52.4%, 연 6%로 올려도 53.1%입니다. "원리금균등으로 바꾸면 이자를 절반 아낀다"는 말은 이 계산에서 47% 안팎으로 맞지만, 그 대가로 매달 원금을 갚아야 하므로 절감의 크기가 아니라 월 부담을 감당할 수 있느냐가 선택 기준입니다.

금리 0.1%p는 보증금 1억원당 월 8,334원, 2년 200,004원이다

거치식(가정 조건)에서 금리를 3.5%에서 3.6%로 0.1%p 올리면 월 이자는 583,333원에서 600,000원으로 16,667원 늘고, 2년 합계로 400,008원 늘어납니다. 보증금 1억원당으로 환산하면 월 8,334원, 2년 200,004원이라 보증금에 정비례합니다.

연 3.5%와 4.5%처럼 1%p 차이면 2억원에서 2년 4,000,008원이 갈립니다. 주담대와 달리 전세대출은 원금이 그대로라 금리 차가 기간 내내 100% 반영되고, 그래서 우대 조건 0.1%p의 값어치가 같은 금액의 원리금균등 대출보다 큽니다.

2년 계약을 네 번 갱신하면 누적 이자 5,600만원, 보증금의 28%

보증금 2억원, 연 3.5%(가정) 거치식의 2년 이자 13,999,992원이 갱신마다 그대로 반복되면 누적 이자는 1회 13,999,992원, 2회 27,999,984원, 3회 41,999,976원, 4회 55,999,968원입니다.

8년이면 보증금의 28%를 이자로 낸 셈이고, 같은 8년을 원리금균등으로 갚았다면 총이자가 29,594,560원으로 26,405,408원 적었을 것입니다. 다만 원리금균등 8년은 매달 2,391,610원을 내야 하고 거치식은 583,333원이라, 차액 1,808,277원을 저축한다고 가정해야 공정한 비교입니다.

거치식 이자는 만기가 아무리 길어져도 원금을 줄이지 않으므로, 갱신 횟수가 늘수록 "돌려받을 보증금"과 "이미 낸 이자"의 비율이 이렇게 올라갑니다.

보증금 2억원 거치식 이자 583,333원은 월세 500,000원~700,000원 사이에 있다

연 3.5%(가정)에서 2억원의 월 이자는 583,333원입니다. 같은 집의 월세가 500,000원이면 이자가 83,333원 더 들고, 700,000원이면 월세가 116,667원 더 듭니다.

월세와 이자가 같아지는 금리는 월세 500,000원 기준 연 3%, 700,000원 기준 4.2%, 1,000,000원 기준 6%입니다 — 월세 × 12 ÷ 보증금이라는 단순한 식입니다. 이 계산은 보증금 전액을 대출로 조달했다고 놓은 것이라, 자기 자금이 절반이면 이자는 절반이 되고 대신 그 돈의 기회비용이 들어옵니다.

전세 대 월세 판단에서 대출 금리와 월세 전환 금리를 같은 단위(연 %)로 나란히 놓는 것이 이 페이지 계산기의 실제 용도입니다.

보증금 1억원당 월 이자 291,667원 — 5억원이면 1,458,333원

연 3.5% 거치식(가정)의 월 이자는 보증금 1억원 291,667원, 2억원 583,333원, 3억원 875,000원, 5억원 1,458,333원으로 정확히 정비례합니다. 2년 총이자도 7,000,008원·13,999,992원·21,000,000원·34,999,992원입니다.

보증금 1억원을 더 올리는 것은 월 291,667원, 2년 7,000,008원을 더 내는 결정이고, 같은 1억원을 월세로 돌리면(월세 전환 연 5% 가정) 월 416,667원입니다. 이 두 수의 차이 125,000원이 "보증금을 올리고 월세를 낮추는" 반전세 협상의 손익이며, 대출 금리가 전환 금리보다 낮은 동안은 보증금을 올리는 쪽이 유리합니다.

1년 원리금균등은 월 16,984,326원 — 거치식 이자의 29배

보증금 2억원, 연 3.5%(가정)을 1년 원리금균등으로 갚으면 월 16,984,326원, 2년이면 월 8,640,544원입니다. 거치식 월 이자 583,333원의 각각 29.1배, 14.8배입니다. 그 대가로 줄어드는 이자는 1년 3,188,084원, 2년 6,626,936원뿐입니다.

월 8,057,211원을 더 내서 2년에 6,626,936원을 아끼는 교환이므로, 추가 납입액 대비 절감 비율은 3.4%입니다. 나머지 96.6%는 이자 절감이 아니라 원금 상환이고, 그 원금은 만기에 보증금으로 돌려받을 돈입니다.

연 2%와 6%의 2년 이자 차이는 1,600만원, 보증금의 8%

보증금 2억원, 2년 거치식(가정)의 총이자는 연 2% 7,999,992원, 3.5% 13,999,992원, 5% 19,999,992원, 6% 24,000,000원입니다. 금리에 정비례하므로 연 6%는 2%의 정확히 3.0배이고, 월로는 333,333원과 1,000,000원입니다.

이 격차 16,000,008원은 보증금의 8%로, 2년마다 보증금의 그만큼이 금리 조건 하나에 걸려 있습니다. 주담대는 원금이 줄어 금리 차의 효과가 후반에 옅어지지만, 거치식 전세대출은 첫 달과 마지막 달의 이자가 같아서 금리 차가 끝까지 온전히 남습니다.

위 발견의 계산 기준

위 항목의 숫자는 이 페이지 계산기와 같은 산식을 여러 조건으로 반복 실행해 얻은 값이며, 계산식 기준일은 2026-07-10입니다. 기본 가정은 보증금 2억원, 연 3.5%, 24개월 거치식이며 정책 상품별 금리는 근거로 쓰지 않았습니다.

금리·기간·금액은 결과를 설명하기 위한 가정값이고 은행별 금리표는 근거로 쓰지 않았으므로, 본인 조건을 계산기에 직접 넣어 확인하세요.

정책 전세대출 종류

2026년 7월 확인 기준 일반 버팀목은 연 2.5~3.5%, 일반가구 한도는 수도권 1.2억원·수도권 외 8천만원입니다. 청년 전용 버팀목은 연 2.2~3.3%, 최대 1.5억원이며 만 25세 미만 단독세대주는 최대 1.2억원입니다. 신혼·다자녀 가구는 별도 소득·보증금·한도가 적용되므로 주택도시기금에서 확인해야 합니다.

일반 은행 전세대출

은행 전세대출의 금리와 한도는 보증기관, 담보, 소득·신용, 우대조건과 시점에 따라 달라집니다. 이 서비스의 3.5~5%는 계산 예시일 뿐 현재 상품 견적이 아니며, 실제 비교는 금융감독원 금융상품통합비교공시와 각 은행에서 확인해야 합니다.

전세대출 DSR 계산

전세대출은 원금이 DSR에 포함되지 않고 이자만 반영됩니다. 따라서 동일 금액 대비 주담대보다 DSR 부담이 훨씬 적어 고소득자는 주담대 + 전세대출 조합이 가능합니다. 2023년부터 '전세대출 포함 DSR 특례'가 축소되어 일부 대출은 원금까지 포함됩니다.

전세대출 실행 절차

① 전세 계약 체결 → ② 은행·주택금융공사 상담 → ③ 서류 준비(소득·재산·임대차계약서 등) → ④ 심사(3~7일) → ⑤ 대출 실행 → ⑥ 임대인 계좌로 보증금 직접 지급. 일반적으로 계약 후 2~3주가 소요되므로 계약 시 잔금일을 여유 있게 설정해야 합니다.

주의사항

전세대출은 임차보증금 반환 시점까지 유지되며, 계약 해지 시 임대인이 직접 대출금을 은행에 반환합니다. 전세 사기 방지를 위해 등기부등본 확인(선순위 채권 유무), 임대인 실소유 확인, 확정일자·전입신고를 반드시 완료해야 합니다.